近日，關(guān)于銀行暫停房產(chǎn)開發(fā)貸的傳聞一波三折，先是以農(nóng)行為首的幾大行紛紛爆出暫停開發(fā)貸的消息，就在業(yè)界還在揣測(cè)這到底是銀行的"自主調(diào)控"還是監(jiān)管層的"窗口指導(dǎo)"時(shí)，工、農(nóng)、中、建幾大行又矢口否認(rèn)有"暫停"這回事。停還是不停，目前還是懸疑。

停？不停？一波三折

上周，最先挑起話題的是農(nóng)行，據(jù)悉農(nóng)行23日正式下發(fā)文件，暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款約一周的時(shí)間，9月份開始恢復(fù)正常投放開發(fā)貸款。緊接著有傳言稱，建行總行下發(fā)通知，全行法人房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款（含土地儲(chǔ)備貸款）和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款一律暫停發(fā)放。已審批尚未簽訂借款合同的，暫停簽訂借款合同；已簽訂借款合同的，暫停貸款發(fā)放。另外，其貸款允許發(fā)放時(shí)間并沒(méi)有確定，需要"另行通知"。

 
對(duì)農(nóng)行和建行的行動(dòng)，雖然監(jiān)管部門并沒(méi)有給出正面回復(fù)，但業(yè)界紛紛表示，這次調(diào)整恐怕不是各家銀行的自主調(diào)控，而是源自銀監(jiān)會(huì)的口頭通知，即暫停國(guó)有大行開發(fā)貸款。

但剛過(guò)3天，中行、農(nóng)行、工行、建行四大行即予以澄清否認(rèn)。工行董事長(zhǎng)姜建清表示，監(jiān)管層并未叫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，直接拉動(dòng)了數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)。需要避免的是局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，商業(yè)銀行應(yīng)致力于發(fā)揮貸款資源配置和調(diào)節(jié)作用。中行行長(zhǎng)李禮輝稱，目前還沒(méi)有暫停相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

建行則表示，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只是控制得比較嚴(yán)，但并沒(méi)有停發(fā)。

昨天，農(nóng)行行長(zhǎng)張?jiān)泼鞔_表示，農(nóng)行不是要停止發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只是從8月24日至31日，暫緩對(duì)法人發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款一周，但確有必要發(fā)放的可經(jīng)總行批準(zhǔn)放。今天起，開發(fā)貸款將恢復(fù)正常發(fā)放。

開發(fā)貸增速依然迅猛

今年以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)多次發(fā)出警告。然而從已發(fā)布的上市銀行半年度業(yè)績(jī)來(lái)看，各銀行向房地產(chǎn)商提供貸款的增速依舊迅猛，開發(fā)貸中的不良貸款也正在累積。

多家銀行中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重有所提升，如民生銀行上半年投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款增長(zhǎng)182億元，增幅為18%，占全部貸款的比重由年初的11.76%上升到12.8%；中信銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)129億元，增幅為34.7%，占全部貸款比重由年初的3.7%升至4.5%；華夏銀行則增長(zhǎng)64億元，增幅為18.9%，占比由7.8%升至8.16%；南京銀行增長(zhǎng)10億元，增幅為15.62%，占比由9.54%升至9.71%；招行房產(chǎn)開發(fā)貸款增幅為23.30%，占比達(dá)8.39%；工行、中行增幅也分別達(dá)到21.7%和15.9%，高于銀行一般對(duì)公貸款增速，占比也分別提升1.2和0.41個(gè)百分點(diǎn)。

有銀行業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率較高，屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此各家銀行都不情愿主動(dòng)放棄。

不過(guò)，在政策調(diào)控下，一些銀行也主動(dòng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策，將目光瞄準(zhǔn)了二三線城市。如工行、適當(dāng)加大了對(duì)中部、西部、東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投入，長(zhǎng)三角、珠三角這類發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)貸款增速要低于全行貸款增速1.5個(gè)百分點(diǎn)。

某位大行人士表示，不少地產(chǎn)企業(yè)此前通過(guò)信托獲得資金來(lái)源，但項(xiàng)目后續(xù)不能再通過(guò)老的路子拿錢，只能依靠銀行貸款，這樣信貸投放就有沖刺的動(dòng)機(jī)，因此暫停開發(fā)貸有抑制沖貸款的考慮。

壓縮開發(fā)貸才能打破利益鏈

中信證券銀行業(yè)研究員朱琰介紹，按照開發(fā)內(nèi)容的不同,房地產(chǎn)開發(fā)貸款可分為四種類型:住房開發(fā)貸款,是指用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款;商業(yè)用房開發(fā)貸款,是指用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售,主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款;土地開發(fā)貸款,是指用于土地開發(fā)的貸款;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款,不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系,由于最終仍然用來(lái)支持房地產(chǎn)開發(fā),因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

可見,房地產(chǎn)開發(fā)貸款幾乎涵蓋了開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié),換言之,沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)商是萬(wàn)難快速發(fā)展的。

據(jù)悉，目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款一般為在建工程的七成左右,開發(fā)商的自有資金占到項(xiàng)目投資總額的35%。如果以土地作為抵押,發(fā)放的貸款一般為土地價(jià)格的五成左右。而且目前大部分開發(fā)商的負(fù)債率全在70%-80%的水平上,并非他們自己形容的不差錢。

朱琰表示，按理此番調(diào)控中，開發(fā)商在資金緊張的情況下,降價(jià)促銷從市場(chǎng)拿錢是必然選擇。可目前開發(fā)商卻敢于硬挺房?jī)r(jià),究其原因就在于開發(fā)商自恃有雄厚的開發(fā)貸款支持。

同時(shí),正是由于銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域投放了大量的開發(fā)貸款,令政府在進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)一直投鼠忌器,難以痛下決心。而一旦銀行嚴(yán)格壓縮開發(fā)貸,則銀行與開發(fā)商之間的利益鏈條才會(huì)打破,銀行將不再倚重開發(fā)貸，才會(huì)逐步擺脫被開發(fā)商"綁架"的命運(yùn)。