經(jīng)濟(jì)學(xué)者說(shuō)又見“中國(guó)住房自有率世界第一”論當(dāng)前一個(gè)很流行且被政府基本認(rèn)可的觀點(diǎn)是中國(guó)城市居民住宅自有率非常高，而且已經(jīng)過(guò)高了。盡管不少學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了有理有據(jù)的批駁，但擋不住近期這一觀念又見抬頭。

　　住房自有率是判斷住房市場(chǎng)情況的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。國(guó)外的居民住宅自有率到底有多高？中國(guó)城市居民的住宅自有率在世界上到底是處于什么水平，是過(guò)高了還是過(guò)低了？在這里還是有必要依據(jù)學(xué)理和國(guó)外事實(shí)對(duì)有關(guān)說(shuō)法做一辯駁。

　　有些政府官員們有意無(wú)意把“住房自有率”與“住房私有率”混同。但其實(shí)這是兩個(gè)完全不同的概念�！白≌�自有率”的標(biāo)準(zhǔn)定義應(yīng)該是，以居民家庭為單位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住在不屬于自己的房里。根據(jù)這個(gè)定義，據(jù)筆者所知，無(wú)論是全國(guó)范圍還是省市一級(jí)，中國(guó)目前并沒(méi)有官方權(quán)威統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)住宅自有率數(shù)據(jù)。國(guó)內(nèi)目前僅有建設(shè)部每年報(bào)告的“住宅私有率”。在建設(shè)部發(fā)布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中提到：“2005年年底全國(guó)城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62％”，這應(yīng)該就是“中國(guó)城市居民住房自有率世界第一”論斷的數(shù)據(jù)來(lái)源。但這個(gè)數(shù)據(jù)絲毫沒(méi)有提到住宅自有率，從這個(gè)意義上說(shuō)，上述論斷顯然用錯(cuò)了數(shù)據(jù)。

　　顯然，他們都把“住宅私有率”等同于“住宅自有率”。然而，所謂“住房私有”是指住宅的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)歸私人所有，區(qū)別于公共所有。私有住房對(duì)應(yīng)的概念是（政府）公有住房，并不說(shuō)明實(shí)際居住其中的人是否擁有這套房子。建設(shè)部統(tǒng)計(jì)的“住宅私有率”顯然是指這個(gè)概念。而人們關(guān)注和國(guó)際上通常說(shuō)的是“住房自有”概念，指的是住在其中的人擁有著該幢住宅的產(chǎn)權(quán)，自有住房相對(duì)的是租房。

　　“住宅私有”和“住宅自有”顯然是兩個(gè)不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低于“住宅私有率”的，因?yàn)樽杂凶》恳欢ㄊ撬饺怂�有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借給別人居住。用一個(gè)極端的例子可以說(shuō)明，全國(guó)所有住房都屬于一個(gè)人私人所有，然后所有人都必須從他那里租房住。這時(shí)候住房私有率仍然達(dá)到100%，但住房自有率幾乎為零。

　　中國(guó)20世紀(jì)90年代房改之前，城市居民中擁有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在幾輪房改之后，公房不再以租用形式提供給居民，基本都以全價(jià)或折價(jià)轉(zhuǎn)售給個(gè)人。雖然不少居民折價(jià)從單位購(gòu)入的住宅至今在轉(zhuǎn)讓和流通上存在諸多限制，但也算是私有住房，當(dāng)前近82%的城鎮(zhèn)房屋屬于私有房的論斷應(yīng)該與事實(shí)基本吻合。另外，中國(guó)由于沒(méi)有發(fā)達(dá)的租房市場(chǎng)，租房子的人群主要以剛畢業(yè)的大學(xué)生和移居到城市的人口為主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例并不算很高。所以可以確定，中國(guó)城市居民相當(dāng)大多數(shù)還是住在自己的房子里，而且這個(gè)比例在世界范圍內(nèi)應(yīng)該不低。但中國(guó)城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、統(tǒng)計(jì)部門、學(xué)者的進(jìn)一步研究。

　　住宅私有率和住宅自有率兩個(gè)概念是絕對(duì)不能混淆。住宅私有率的概念在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下意義不大，因?yàn)槌�了部分歐洲國(guó)家有政府掌控的公共租房公司，國(guó)外很少有公共部門持有住房產(chǎn)權(quán)，而且房子產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有只是物權(quán)和法律概念，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和流通沒(méi)有太大意義。

　　國(guó)際上所關(guān)注的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住進(jìn)了自己所有的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租賃之間的比率分配，是任何房地產(chǎn)市場(chǎng)的最基本問(wèn)題，對(duì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)特征、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求具有基礎(chǔ)性意義，也是一個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)形態(tài)的重要特征。所以即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在數(shù)據(jù)上差別不大，但若混淆概念，危險(xiǎn)之大難以估量。

　　暫且不論現(xiàn)有中國(guó)住房自有（私有）率的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，很多決策人士對(duì)國(guó)外實(shí)際情況毫無(wú)了解張口就來(lái)，顯然是不負(fù)責(zé)任的。查閱最新的國(guó)際統(tǒng)計(jì)資料顯示，很多東歐轉(zhuǎn)型國(guó)家的住房自有率都高達(dá)90%以上。比如最高的羅馬尼亞達(dá)到97%，保加利亞也達(dá)到96.5%，其他比較高的還有立陶宛(87%)、烏克蘭(87%)、匈牙利(86%)。看到這些數(shù)據(jù)，有關(guān)中國(guó)城市居民住房自有率到底是否世界第一、第二就不言自喻了。

　　其實(shí)中國(guó)城市居民住宅自有率是不是世界第一，或者在世界范圍內(nèi)是否屬于前列，本身意義并不大。國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，住宅自有率并非越富的國(guó)家（地區(qū)）越高，相反，一個(gè)總體趨勢(shì)是相對(duì)較窮的國(guó)家反而較高。比如歐美較發(fā)達(dá)國(guó)家自有住宅率普遍在60%～70%。比較高的是愛(ài)爾蘭（80%）、挪威(78%)、葡萄牙（76%）、英國(guó)(70%)、美國(guó)（70%），比較低的是德國(guó)（43%）、荷蘭（54%）。瑞典如果考慮包括合作住房社的半所有權(quán)住房，住房自有率也只有54%。

　　有趣的是，對(duì)于瑞典這么一個(gè)典型的住房低自有率國(guó)家，美國(guó)城市發(fā)展與住房部部長(zhǎng)阿方索•杰克遜今年７月接受中國(guó)媒體采訪時(shí)居然張口說(shuō)到“美國(guó)擁有自己住房的比率和北歐一些國(guó)家還有差距，在瑞典，個(gè)人擁有住房的比例達(dá)到88.5%”�？梢娨�真切了解國(guó)際實(shí)情不是一件容易的事情。

　　住宅自有率的高低與住房市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度、與居民住房問(wèn)題解決的好壞程度沒(méi)有直接關(guān)系。簡(jiǎn)單就“住宅自有率”來(lái)下判斷，是不全面的。但就“一般來(lái)講，30%的人有財(cái)力支持買房居住，房地產(chǎn)市場(chǎng)就相當(dāng)不錯(cuò)了，其余的70%應(yīng)是租房群體”，這個(gè)論斷完全難以在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中得到支持，我們更不能被這種毫無(wú)事實(shí)根據(jù)的論斷指揮了我們的政策制定。政府可以引導(dǎo)相當(dāng)一部分城市人口去租房，但如果政府讓城市售房市場(chǎng)只盯著30%的人口，滿足于30%的人買得起房，而讓其他70%都去租房，這樣的政策導(dǎo)向就是大有疑問(wèn)的，既不符合國(guó)際潮流，也很可能帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

　　如果大多數(shù)人都不能擁有自己的房子，家庭財(cái)富就不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步積累，那將進(jìn)一步擴(kuò)大社會(huì)階層分化，拉大貧富差距，催化社會(huì)矛盾。