11月21日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告》。據(jù)悉，報告中指出在政府對樓市的持續(xù)調(diào)控下，2011年上半年房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)近20%的下滑，并預(yù)計明年3、4月份將是樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)時期。

然而，這一觀點(diǎn)在引起市場熱議的同時，卻也飽受爭議�！蹲C券日報》記者采訪多位專家以及行業(yè)分析師均表示，上述由人大經(jīng)研所等機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告或許是過于樂觀了。而中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春接受采訪時則表示，對其發(fā)布的研究報告是“有信心的”。

 
地產(chǎn)分析師PK學(xué)術(shù)專家

樓市調(diào)控政策決定房價未來

11月22日，《證券日報》記者采訪了中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春，他表示上面提及的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報告》(以下簡稱“人大報告”)是在一定的前提假設(shè)下經(jīng)模型測算得出。雖然，2011年20%的房價跌幅并未得到很多人的認(rèn)同，但是他仍經(jīng)對其充滿信心。

根據(jù)劉元春的介紹，人大報告對房價的測算模型，是在未來政府調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)、開發(fā)商融資渠道進(jìn)一步變窄的前提假設(shè)下設(shè)計并得出上述結(jié)論的。至于為何會有此假設(shè)，劉元春對此進(jìn)行了詳細(xì)的解釋：央行從緊的貨幣政策是構(gòu)成上述假設(shè)的重要原因。而近期政策的實(shí)施情況(比如針對地方政府融資平臺出臺的相關(guān)政策等)，則表明調(diào)控力度將會進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，針對目前諸多上市房企繞道信托的情況，劉元春則透露這一融資渠道未來或被“叫�！薄�—“實(shí)際上上層已經(jīng)在議論這件事了”，而其他融資方式，諸如地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行票據(jù)融資等也將會逐步受到政策限制。

不過，對于未來樓市調(diào)控政策走向，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)則另有見解：首先，中國的地方政府在整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)作中處于十分重要的環(huán)節(jié)，部分地方政府嚴(yán)重依賴土地的收入結(jié)構(gòu)，使得這些地方政府有強(qiáng)烈的沖動推高地價和房價。因此，在地方政府的財政收入與支出模式未有實(shí)質(zhì)性改變之前，或者說，在地方政府“經(jīng)營城市”以提高土地收入的理念沒有根本扭轉(zhuǎn)之前，房地產(chǎn)價格始終有上漲的沖動。再次，目前低利率與高通脹同時存在。雖然政府正在致力于降低高通脹，而貨幣政策也隨之收緊。但是，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為國外寬松的貨幣環(huán)境和低利率條件是一個難以回避的事實(shí)，在這種情況下，房地產(chǎn)一定程度上成為居民資產(chǎn)配置的選擇具有部分合理性，在各種約束條件未有改變的條件下，任何調(diào)控都只能是階段性的。

WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份以來全國房地產(chǎn)投資累計達(dá)到45621.96億元，占比全國固定資產(chǎn)投資總額的24.4%。而據(jù)記者統(tǒng)計，在增量固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資增量占比31.85%，貢獻(xiàn)近三成。這或許從數(shù)據(jù)方面驗(yàn)證楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)：若房地產(chǎn)價格當(dāng)真下調(diào)20%，將對明年GDP的增長起到重大影響，因此，樓市調(diào)控有“點(diǎn)到即止”的可能。

最終，對政策的把握或?qū)�決定著房企的未來。長江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時，一針見血的表示，對房價下跌幅度的預(yù)期與估計并無實(shí)際意義，存在于房地產(chǎn)市場的最大變量仍舊是樓市調(diào)控政策。據(jù)他介紹，目前投資投機(jī)性需求仍舊存在，調(diào)控暫時壓制住了這一部分需求，但一旦政策放寬，房價存在上行壓力。因此，在他看來未來調(diào)控政策或許會越來越緊，而在持續(xù)的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場的供需雙方均有可能發(fā)生變化。