在保險資金一一打通的投資渠道中，不動產(chǎn)投資閘門的放開顯然最為引人矚目。無論是最初的政策醞釀，還是其間各方利益主體的相互博弈，直至如今相關(guān)實施細則的最終敲定，保險資金投資不動產(chǎn)政策制定過程中的“一顰一笑”，每次都難以避免地被置于媒體和公眾的“放大鏡”下久經(jīng)審視和評議。

　　9月3日，中國保監(jiān)會終于發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對不動產(chǎn)投資的資格條件、投資標的與投資方式、風(fēng)險控制和監(jiān)督管理等多個方面給予了明確規(guī)定。至此，保險資金投不動產(chǎn)的路徑終于得以全面打通。

　　不得投資商業(yè)住宅

　　實際上，保險資金投資不動產(chǎn)政策之所以備受公眾關(guān)注，這在相當程度上與一直以來“高燒”難退的房地產(chǎn)市場不無關(guān)系。面對“千億保險資金或?qū)⒂咳敕康禺a(chǎn)市場”的說法，老百姓更是坐臥難安。

　　然而，隨著暫行辦法中“三不”原則的確定，老百姓那根被房地產(chǎn)市場牽動的脆弱神經(jīng)終于可以不再緊繃。在解讀新辦法時，保監(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人重點強調(diào)：“保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當是產(chǎn)權(quán)合法清晰、管理權(quán)屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)�！�

　　對于不動產(chǎn)和房地產(chǎn)兩個概念的差異，保險業(yè)專家告訴記者，要提高保險資金運用效率，規(guī)避市場風(fēng)險，保持資產(chǎn)和負債的有效合理匹配，這就需要開辟多元化的投資渠道，而不動產(chǎn)恰恰是保險資金資產(chǎn)配置的重要組成部分�！暗�需要強調(diào)的是，不動產(chǎn)的概念不只是房地產(chǎn)。保監(jiān)會此次出臺的暫行辦法規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。不僅如此，保監(jiān)會還明確規(guī)定投資必須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。

　　“暫行辦法明確規(guī)定保險資金不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā))；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，也必須限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。這些規(guī)定無疑攔截了保險資金進入商業(yè)住宅市場的途徑，換句話說，商業(yè)住宅的價格與保險資金投資房地產(chǎn)新政的出臺，兩者之間并沒有直接關(guān)聯(lián)�！鄙鲜鰧＜胰缡钦f。

　　青睞“區(qū)位優(yōu)勢”城市

　　在設(shè)定投資標的的條件時，保監(jiān)會明確規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)應(yīng)當“地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市”。

　　“這相當于給保險資金投資不動產(chǎn)設(shè)定了‘區(qū)位限制’。”據(jù)保險專家介紹，相對于其他資金而言，保險資金更關(guān)注投資的安全和穩(wěn)健，以及與保險資產(chǎn)與負債的匹配度，對投資不動產(chǎn)進行一定程度的區(qū)位限制，實際上是提高了保險資金投資不動產(chǎn)的門檻，降低了保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險，是一種較為穩(wěn)健的做法。

　　值得關(guān)注的是，暫行辦法也對“區(qū)位限制”規(guī)定了一些特例，即保險資金投資醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，投資養(yǎng)老不動產(chǎn)、購置自用性不動產(chǎn)，均不受區(qū)位的限制。

　　此外，根據(jù)暫行辦法規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)，應(yīng)當合理安排持有不動產(chǎn)的方式、種類和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險公司投資不動產(chǎn)時不得提供無擔(dān)保債權(quán)融資，不得以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，不得運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產(chǎn)。

　　高度關(guān)注風(fēng)險控制

　　對于新投資渠道的開放，保監(jiān)會一向的原則是“制度先行，防范風(fēng)險”，對于不動產(chǎn)投資，監(jiān)管層的態(tài)度是慎之又慎。

　　“辦法明確了投資比例、退出機制、信息披露等事項，規(guī)定監(jiān)管機構(gòu)可以通過能力評估、監(jiān)管檢查、違規(guī)處罰、責(zé)任追究等方式，加強投資運作監(jiān)管，防范系統(tǒng)性風(fēng)險�！北１O(jiān)會相關(guān)部門負責(zé)人稱，保險資金投資不動產(chǎn)必須實行資金專戶管理，督促開戶銀行實行全程監(jiān)控，嚴格審查資金支付及相關(guān)對價取得等事項。不僅如此，保險公司、投資機構(gòu)與托管機構(gòu)、專業(yè)機構(gòu)不得存在關(guān)聯(lián)交易。保險公司與投資機構(gòu)存在關(guān)聯(lián)交易的，不得偏離市場獨立第三方的價格或者收費標準，也不得通過關(guān)聯(lián)交易或者其他方式侵害保險公司利益。

　　在責(zé)任追究方面，暫行辦法規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)應(yīng)當明確相關(guān)人員的風(fēng)險責(zé)任和崗位職責(zé)并建立責(zé)任追究制度。保險公司的高級管理人員和主要業(yè)務(wù)人員，無論是在職期間還是離任后，只要發(fā)現(xiàn)其在該公司工作期間存在違法違規(guī)行為的，保險公司都應(yīng)當依法追究其責(zé)任。