近日,“代開發(fā)”這個(gè)關(guān)鍵詞開始在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場中迅速躥紅。在依賴土地、資金實(shí)力為主要標(biāo)志的“重資產(chǎn)”開發(fā)市場日趨飽和的情況下,國內(nèi)一些開發(fā)商開始另辟蹊徑,啟動了資金壓力較小的“代開發(fā)”業(yè)務(wù)。

除了上海中凱、綠城,有消息稱,目前國內(nèi)已有6~7家一線的品牌房企正準(zhǔn)備進(jìn)入“代開發(fā)”市場,萬達(dá)或也有意向開辟商業(yè)地產(chǎn)“代開發(fā)”業(yè)務(wù)。

 
上海的中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司執(zhí)行總裁許仰東在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時(shí)指出,內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前大都采用投資、開發(fā)合一的“香港模式”,這一模式是以依賴土地資源及資金實(shí)力為主要標(biāo)志的“重資產(chǎn)”開發(fā)。以“美國模式”為標(biāo)志的西方房地產(chǎn)運(yùn)營大都實(shí)施投資、開發(fā)分離的模式。

據(jù)許仰東介紹,目前“代開發(fā)”業(yè)務(wù)的客源主要有三種,一種是在三、四線城市有項(xiàng)目的上海本地中小型房企;第二種是非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,在三、四線城市有大片地塊的實(shí)力投資商;另一種則是在三、四線的城市有項(xiàng)目,但操盤者水平?jīng)]能達(dá)到投資商要求的企業(yè)�！拔磥淼哪繕�(biāo)客戶,還有投資基金。”許仰東認(rèn)為,“代開發(fā)”平臺一旦確立,會促進(jìn)地產(chǎn)基金的快速成長,反過來,地產(chǎn)基金的成長也必將加速“代開發(fā)”時(shí)代的到來。

不過,記者發(fā)現(xiàn),目前“代開發(fā)”市場的行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻不盡相同。據(jù)介紹,中凱為投資商提供從前期到交房的整套開發(fā)業(yè)務(wù),從中收取總投資額約4%~5%的管理費(fèi),并斟酌個(gè)案進(jìn)行最多30%的參股;而綠城的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較高,根據(jù)綠城常務(wù)副董事長壽柏年介紹,若是股份合作,利潤分配要具體商討,若是代建開發(fā)的,公司收取的管理費(fèi)用則為銷售收入的7%~12%。

業(yè)內(nèi)分析,在熱點(diǎn)的城市房企競爭加劇,以及三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)水平提升需求的影響下,“代開發(fā)”市場將在未來一段時(shí)間形成規(guī)模,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也有望系統(tǒng)化�！艾F(xiàn)在國內(nèi)的中小城市迫切需要這些品牌企業(yè)來提升產(chǎn)品的溢價(jià)能力,提高房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的水平�！彼�認(rèn)為,未來,主要有兩種類型的企業(yè)會加入“代開發(fā)”行列,其中一種主要為了與大型房企錯(cuò)位競爭;另一種,則為緩解資金問題。

業(yè)內(nèi)分析指出,現(xiàn)階段來說,開發(fā)商之間的合作多以股權(quán)協(xié)議、合作開發(fā)等方式進(jìn)行,代開發(fā)尚不是主流,這主要是因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)相關(guān)的法律尚不完善,具體操作上可能會存在一些困難。隨著房地產(chǎn)專業(yè)化細(xì)分程度的提高、相關(guān)制度的完善,代開發(fā)會成為一種趨勢。

有業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充,代開發(fā)模式若要成功,關(guān)鍵還在于背后需要有基金等資金平臺的支持,同時(shí)能提供成熟的產(chǎn)品模式、明晰的產(chǎn)品特征。這就意味著“代開發(fā)”的模式還需要持續(xù)性的升級。

無疑,和所有產(chǎn)業(yè)一樣,未來眾多房企蜂擁而入“代開發(fā)”市場后,新一輪的優(yōu)勝劣汰在所難免。薛建雄認(rèn)為,在“代開發(fā)”這條路上,注重產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價(jià)值維護(hù)的房企將走得更持久。