將于月底公布的政府新年度財(cái)政預(yù)算案將落實(shí)一系列“還富于民”措施，包括退稅、免差餉等，受消息帶動，二手中小型物業(yè)成交量已經(jīng)有所上升

　　香港與深圳一衣帶水，兩地樓市卻完全是“冰火”兩重天。受內(nèi)地宏調(diào)影響，深圳物業(yè)正經(jīng)歷一次較大的回調(diào)，香港上市物業(yè)代理商美聯(lián)集團(tuán)（1200.HK）深圳總經(jīng)理王書權(quán)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》透露，在去年底經(jīng)歷20%的房價(jià)回調(diào)之后，深圳樓市的交投量迄今仍處于萎縮狀態(tài)，中小型物業(yè)代理公司正面臨嚴(yán)峻危機(jī)。

　　香港地產(chǎn)市場暢旺

　　而在香港，房地產(chǎn)市場去年和恒指一樣節(jié)節(jié)突破新高，一些高檔住宅已于年中沖破1997年的高位，中小型住宅的價(jià)格也正逐步逼近上世紀(jì)90年代的頂峰值——與港股所不同的是，樓市幾乎沒有出現(xiàn)過較大的調(diào)整，迄今一直保持著強(qiáng)勁的勢頭。

　　美聯(lián)集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁陳坤興（Vincent）對記者表示，春節(jié)期間交易有點(diǎn)冷淡，但假期剛過，市場的交易反彈力度之大，顯示香港樓市面臨新一輪的上升。陳坤興表示，今年1月份香港樓價(jià)已較去年勁升5%；值得注意的是，在二手成交方面，截至本周二（12日）為止，2008年不到一個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，全港已經(jīng)有17538宗二手注冊登記，較去年同期9473宗激增85.1%。從香港各區(qū)注冊比率劃分來看，現(xiàn)有的17538宗個(gè)案中，去年不受關(guān)注的新界區(qū)占50.8%，比率首度超越五成水平，并創(chuàng)自1996年有記錄以來的新高。這顯示此輪房地產(chǎn)價(jià)格的升浪已經(jīng)波及以往并不被關(guān)注的新界區(qū)，樓市已經(jīng)開始全面上揚(yáng)。

　　“還富于民”是驅(qū)動力量

　　陳坤興認(rèn)為，今年香港樓市后勁十足，上半年樓價(jià)便可能上升超過20%。他表示，至少有如下幾大力量在推高樓價(jià)：首先，在股市波動的今年，大量股市資金將轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場；其次，根據(jù)美聯(lián)數(shù)據(jù)研究部數(shù)字顯示，今年1月份一手推盤量較去年同期下跌，在市場已累積一定的購買力情況下，這將直接激活二手市場。

　　第三，將于月底公布的政府新年度財(cái)政預(yù)算案將落實(shí)一系列“還富于民”措施，包括退稅、免差餉（注：差餉是港府按物業(yè)預(yù)期每年可得的合理租值按固定的百分率征收的一種稅項(xiàng)）等，受消息帶動，二手中小型物業(yè)成交量已經(jīng)有所上升。

　　最后，也是最重要的一個(gè)原因是，美國次按問題仍遠(yuǎn)未解決，并已經(jīng)延伸至歐洲、英國、日本等國，這導(dǎo)致各國息口易減難加，受制于聯(lián)系匯率制，盡管香港地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)通脹加劇的跡象，但是銀行業(yè)可能不得不繼續(xù)追減息率，這會使香港負(fù)利率持續(xù)擴(kuò)大，樓市將成為重要的保值資產(chǎn)，吸納資金匯集。

　　專家提示風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管今年香港樓市可能成為股市資金的避難所，但是金融管理局總裁任志剛卻在昨天撰文呼吁市民要冷靜看待負(fù)利率所帶來的影響。任志剛指出，存款利率低于消費(fèi)物價(jià)通脹率，長遠(yuǎn)看可能會危及經(jīng)濟(jì)及金融穩(wěn)定，因此需要“居安思危”。其次，當(dāng)按揭利率低于住宅物業(yè)價(jià)格的升幅時(shí)，自置居所或投資物業(yè)會有吸引力，但過去30年，實(shí)質(zhì)按揭利率波動極大，事實(shí)上，香港在1997年底至2002年間，實(shí)質(zhì)按揭利率不但是正數(shù)，而且處于相當(dāng)高的水平。另外香港由于土地供應(yīng)有限，建筑時(shí)間較長，經(jīng)常出現(xiàn)供應(yīng)滯后，令物業(yè)價(jià)格波動極大。他認(rèn)為中期而言，影響物業(yè)價(jià)格的主要是供求失衡問題，而非按揭負(fù)利率。

　　昨天中國人民銀行公布，１月末廣義貨幣供應(yīng)量（Ｍ２）同比增長１８﹒９４％，遠(yuǎn)高于市場預(yù)期的１７％。貨幣供應(yīng)增速如此快，將令市場原本希望人行政策有所放寬的憧憬，暫時(shí)落空。

　　不過至少目前看來，香港樓市尚值得投資。東泰證券研究部聯(lián)席董事鄧聲興對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示，目前銀行存貸比僅60%，居民房貸與家庭收入之比也只占30%左右，尚未達(dá)到50%的警戒線，因此香港地產(chǎn)業(yè)雖然在負(fù)利率的情況下已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，但仍未有風(fēng)險(xiǎn)。