根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，隨著世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大部分國(guó)家與地區(qū)的資產(chǎn)價(jià)格都大幅上漲。2006年上半年，英國(guó)的房?jī)r(jià)比其2000年年末上漲幅度超過(guò)100%；同期，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅也超過(guò)60%；其他國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)都有不同程度的上漲。跟隨著英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家房?jī)r(jià)上漲的步伐，我國(guó)房?jī)r(jià)也于1999年末、2000年初開(kāi)始上漲，在2004年漲幅達(dá)到高峰，最近漲幅有所緩和，這主要與宏觀調(diào)控有關(guān)。2006年5月17日以來(lái)，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控文件及相關(guān)配套政策出臺(tái)后，房屋銷售價(jià)格指數(shù)由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，為105.4。總體來(lái)看，房屋價(jià)格漲幅總體趨緩，顯現(xiàn)了宏觀調(diào)控的初步效果，但是形勢(shì)依然不容樂(lè)觀，剛性需求堅(jiān)挺、土地成本上升，導(dǎo)致了少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較高。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策下，2006年上海的樓市幾經(jīng)大起大落，尤其是公寓房，受宏觀調(diào)控的影響最大，供、銷、價(jià)格各條曲線異常敏感，起伏不定。年終回顧時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，其實(shí)2006的上海樓市不斷地有一股股的暗流在催動(dòng)著公寓住宅的價(jià)格曲線上揚(yáng)。

　　2007出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變

　　2006年上半年“國(guó)六條”之后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、炒房風(fēng)氣濃厚等問(wèn)題制定了相關(guān)的政策。顯而易見(jiàn)，在打擊投機(jī)炒房的同時(shí)，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)并加大對(duì)中低收入人群的住房保障，是這次宏觀調(diào)控希望著力解決的問(wèn)題。假設(shè)現(xiàn)有政策措施被嚴(yán)格執(zhí)行的話，2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)一些根本性的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展；畢竟政府的調(diào)控目的不在于打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是希望引導(dǎo)出一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展的局面�！�90/70”是現(xiàn)期調(diào)控政策中最惹眼的一條，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，導(dǎo)致中低檔住房供給徹底敲實(shí)；“去年下半年以后，因?yàn)樵�本設(shè)計(jì)的住房結(jié)構(gòu)不符合70%以上建小戶型的要求，很多項(xiàng)目一直陷入審批的停滯階段�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)界人士如是說(shuō)。而1月9日建設(shè)部的“征求意見(jiàn)稿”出生24小時(shí)不到便夭折，充分說(shuō)明了住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的不斷高漲和之前的調(diào)控政策在某種程度上的失靈，關(guān)于90/70的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)被提升到一個(gè)社會(huì)問(wèn)題的高度；也表明了政府調(diào)整住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題的決心。與此同時(shí)，同樣被人們關(guān)注、與住房結(jié)構(gòu)相關(guān)的政策內(nèi)容另有一條—即關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租房制度的建設(shè)、規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。前期的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的短缺，造成了一部分中低收入家庭被擠進(jìn)購(gòu)買商品房的隊(duì)伍，這也促成了商品房的需求過(guò)旺、價(jià)格上揚(yáng)；“一套房子在造就一個(gè)百萬(wàn)富翁的同時(shí)也毀滅了一個(gè)百萬(wàn)富翁”，受結(jié)婚、拆遷等剛性需求的影響，一部分中低收入的家庭不得不在價(jià)格不斷上漲的商品房房源中尋求空間；這樣的情況久而久之就很容易會(huì)把住房問(wèn)題推向一個(gè)前所未有的亟待解決的社會(huì)問(wèn)題的高度。

　　倡導(dǎo)“梯級(jí)住房消費(fèi)”

　　“2007年是個(gè)政策落實(shí)年�！卑l(fā)展中、小套型低價(jià)位房，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行。在這里筆者不得不提到另一個(gè)問(wèn)題———房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不僅要服務(wù)于推動(dòng)中小套型、中低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)，增加其在商品住房供應(yīng)中的比例；同時(shí)，也要繼續(xù)實(shí)施有區(qū)別的信貸政策，在首付款比例等方面，充分發(fā)揮信貸政策對(duì)引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)的作用，積極支持居民購(gòu)買自住住房消費(fèi)貸款，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房貸款，控制投資性購(gòu)房貸款；積極支持居民購(gòu)買中小套型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，限制購(gòu)買大套型、高價(jià)位商品住房的貸款。相比較歐美、日本和香港地區(qū)，也不是多數(shù)青年剛剛參加工作便去買產(chǎn)權(quán)房。比較流行的住房是先租房的“梯級(jí)住房消費(fèi)”模式；而在我國(guó)，20-29歲年輕住房私有化的比率為78%，年輕人剛畢業(yè)，拿什么來(lái)買房？自然是家庭的積蓄。因此中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念對(duì)房?jī)r(jià)飚升的影響也有其因素。其實(shí)，在“國(guó)六條”中，“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式”，已經(jīng)開(kāi)始成為國(guó)家政策調(diào)控的手段之一；“國(guó)六條”甚至提出，要“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難�！边@不能不說(shuō)是政府在旗幟鮮明地倡導(dǎo)“梯級(jí)住房消費(fèi)”概念。

　　土地價(jià)格影響房?jī)r(jià)？

　　國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2007年在城市批次用地審批中，將安規(guī)定比例控制好中低價(jià)位、中小戶型。而新成立的土地監(jiān)察部門，在擁有“提出糾正意見(jiàn)”“提出整改意見(jiàn)”“責(zé)令限期整改和暫停用地審批”三大“尚方寶劍”的情況下，將進(jìn)一步增加土地交易的透明度。其實(shí)在“國(guó)六條”中，政府已經(jīng)提到“科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)督，制止囤積土地的行為�！薄罢{(diào)整和優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租住房的用地供應(yīng)，2007年供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%�！蓖恋貎r(jià)格在很大程度上影響著房屋成本，隨著政府的嚴(yán)管加強(qiáng)，2007年上海樓市的房?jī)r(jià)漲跌將不太可能出現(xiàn)“齊漲齊跌”的狀況。一些拿地較早，利潤(rùn)空間相對(duì)較高的樓盤，房?jī)r(jià)可能有所回落；而一些在2003、2004年拿地的樓盤，其房?jī)r(jià)已接近“成本臨界線”，調(diào)整的幅度不會(huì)很大；而就目前開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格來(lái)看，未來(lái)會(huì)如何，還不得而知，因?yàn)樵斐缮虾７績(jī)r(jià)上漲的最主要原因還是投資過(guò)度，前期調(diào)控政策的要點(diǎn)之一“限制投資”是明確針對(duì)了上海房?jī)r(jià)的上漲情況，從而使得銷售價(jià)格趨于平穩(wěn)、增幅逐步減小。

　　“保有稅”的聯(lián)想

　　“保有稅”到底會(huì)如何實(shí)施？已經(jīng)成為2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的一個(gè)猜想。這個(gè)猜想如果化成現(xiàn)實(shí)，也許會(huì)對(duì)全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)進(jìn)行重大修正。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“保有稅”的提法有很高的評(píng)價(jià)，大戶型保有稅可以說(shuō)是政府運(yùn)用稅收杠桿進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的一種新的嘗試。保有稅的政策一旦出臺(tái)，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)便會(huì)反復(fù)測(cè)算今后的居住成本，相當(dāng)一部分的購(gòu)買力便會(huì)被“擠”出市場(chǎng)；當(dāng)這一市場(chǎng)需求的變化傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)商時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場(chǎng)規(guī)劃時(shí)就會(huì)相應(yīng)縮減大戶型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量。這將從一個(gè)側(cè)面來(lái)保障“90/70”的完全實(shí)施。因此，與其說(shuō)保有稅是一個(gè)稅收政策，倒不如說(shuō)保有稅是前期住房結(jié)構(gòu)政策的一個(gè)補(bǔ)充。

　　事實(shí)上，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的許多政策措施一推出都或多或少地受到不少開(kāi)發(fā)商的詬病。最近就有報(bào)道說(shuō)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，規(guī)定70%住房是90平方米以下的戶型，沒(méi)有任何道理。這是讓中低收入者直接在一手市場(chǎng)買商品房，而不是進(jìn)入二手房市場(chǎng)。有人說(shuō)建70%90平方米的房子是因?yàn)槲覀兊馁Y源有限，這是削足適履。本來(lái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是按照市場(chǎng)的需求有不同的選擇做出不同的房子，要求所有的人都穿一樣的鞋，這就退化到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了。開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)不是一點(diǎn)沒(méi)有道理，建設(shè)部關(guān)于90平方米標(biāo)準(zhǔn)的“朝令夕改”也表明了有關(guān)方面根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)自己的調(diào)控政策進(jìn)行修正的意味。因此有理由推斷，今后可能不斷有小修小補(bǔ)的“細(xì)則”出臺(tái)，這些“細(xì)則”將完善先前出臺(tái)的的一系列調(diào)控政策，以便各地更好地貫徹落實(shí)。