2006年是房地產(chǎn)政策年，中央各部委出臺了一系列旨在調(diào)控房價、抑制投資投機的政策。從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整到土地供應(yīng)控制，再到購買人群資質(zhì)要求，政策頻繁而密集，針對性逐步加強，力度逐步加大。

　　2006年5月，建設(shè)部等九部委聯(lián)合下發(fā)文件要求“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。隨后各地出臺“70/90”細則，以深圳為代表的地方政府更是將這一標準落實到單個項目，低容積率的土地供應(yīng)大幅縮減。

　　土地供應(yīng)受限 別墅產(chǎn)品成香餑餑

　　在土地調(diào)控方面，2006年5月，國土資源部發(fā)布《關(guān)于進一步從嚴土地管理的通知》，嚴格限制低密度大戶型住房的土地供應(yīng)，停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，別墅用地全面叫停。2006年12月，國家發(fā)改委聯(lián)合國土資源部等部委發(fā)布《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，將對別墅用地的限制提升至產(chǎn)業(yè)層面，別墅、高爾夫、賽馬場項目用地被明令禁止，既不能占用耕地，也不能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等途徑變相占用耕地。土地供應(yīng)受限，意味著從長遠來看，未來別墅供應(yīng)將趨于緊縮，某些別墅產(chǎn)品將成為市場上的稀有之物，這對別墅市場尤其是高端別墅市場來說，無疑是個利好。

　　2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，限制外資投資購房，規(guī)定外資投資購買非自用房產(chǎn)，應(yīng)遵循商業(yè)存在原則，按規(guī)定申請設(shè)立外商投資企業(yè)，在境內(nèi)工作、學習滿一年的個人才具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格，且購買將必須采取實名制。這就意味著作為外籍人士主要投資目標的高端住宅直接進入調(diào)控的范圍。

　　經(jīng)濟風向標 引領(lǐng)高檔物業(yè)保值增值

　　2005年7月21日，中國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣、有管理的浮動匯率制度，人民幣進入漸進式升值期。但是人民幣升值是一個長期的過程，在這個升值的預期過程中，海外資本在尋找一個回報最高的投資渠道——投資中國房地產(chǎn)在享受房產(chǎn)增值的同時又可以獲得人民幣升值的資本增值，而以高端住宅為代表的高檔物業(yè)的保值增值特性尤佳。自匯改以來至2006年底，人民幣累計升值達到3.8%，若于2006年7月21日，以500萬元購買一套高端住宅計算，至2006年底，不考慮房產(chǎn)價值增值，僅人民幣升值部分帶來的資本增值就接近20萬元，可以說這是相當誘人的。

　　在這樣的背景下，資本的逐利性必然帶來資本的大量流入。截至2006年12月，我國國家外匯儲備規(guī)模破萬億，達到了10663億元人民幣，同比增速逐漸上升。2006年央行發(fā)布的《房地產(chǎn)金融風險報告》稱，根據(jù)央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年6月末，外匯儲備增加1010億美元，其中可能有約350億美元是熱錢，并為了逃避資本管制，很大部分都流入了房地產(chǎn)業(yè)。另外根據(jù)2005年11月國家外匯管理局發(fā)布的首份《中國國際收支報告》和商務(wù)部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年上半年約210億元人民幣的外資以直接投資方式進入房地產(chǎn)業(yè)。保守估計正式與非正式兩種方式的外資額度，累計可能有近400億美元的海外資金進入了我國房地產(chǎn)金融市場。

　　金融市場逐漸成熟 物業(yè)收購上市成趨勢

　　通過對2005年和2006年兩年間，海外投資者對高端住宅的收購案統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2005年對于高檔住宅的收購很少，全國范圍僅有兩宗，而2006年，對高端住宅的收購大大增加，達到10宗，總投資額接近70億元。從2006年外資對住宅的收購情況看，雖然7月份出臺了限外政策，但僅僅在沉寂了3個月后，11月份又開始趨于活躍。

　　從限外政策實際效果來看，更多的是限制了外資個人的購房投資，對于海外投資基金影響甚微，它們對高檔住宅的整體收購甚至成為下半年的一個市場亮點，如果說2005年以及2006上半年外資收購國內(nèi)物業(yè)主要是看重人民幣升值和物業(yè)升值的潛力，那么2006下半年基金收購的主要目的則是選擇合適的物業(yè)標的，打包成REITs，通過資本市場上市來獲取更加可觀的收益�？梢灶A見，隨著中國金融市場的成熟與國內(nèi)REITs工具的發(fā)展，以上市為目的的物業(yè)收購也將成為一種趨勢。