剛剛過去的第一季度，京城樓市并不“驚艷”。一手商品房方面“馬力”尚未備足，尤其是高檔住宅銷售市場甚至出現(xiàn)“縮水”跡象，引得一批外地項目紛至沓來搶市場。二手商品房方面倒是打了個漂亮的“翻身仗”，整個一季度二手商品房交易量達到8910套，較去年同期的8076套增長10.3%。

　　酒店服務公寓表現(xiàn)尚可

　　據記者了解，由于政府“限外”及“上調貸款利率”等宏觀調控措施的出臺對市場產生一定影響，并導致本季度高檔住宅成交量縮水。而部分開發(fā)商出于對未來市場活躍度的良好預期，在第一季度也對售價進行了上調，從而使高檔住宅售價在旺季來臨前已表現(xiàn)出強勁的上揚勢頭，其中CBD、燕莎等知名商圈憑借新項目在品質和市場口碑等方面的優(yōu)勢表現(xiàn)更為突出。

　　從供應類型來看，第一季度高檔住宅方面新增供應主要集中在酒店服務式公寓方面，分別位于金融街、中關村板塊的威斯汀行政公寓和北京盛捷中關村服務公寓在第一季度投入市場。戴德梁行分析人士表示，從去年住宅市場的投資成交分析，酒店服務式公寓仍然是國外基金和投資銀行在住宅市場上的主要關注對象。受政府宏觀調控的影響，境外機構在進行風險評價、財務融資分析時更加縝密，決策更加理性，同時一些投資機構也正嘗試其他的投資方式，如與國內企業(yè)進行合作開發(fā)等。預計未來將會有更多投資成交發(fā)生在地段優(yōu)勢明顯、收益穩(wěn)定的優(yōu)質項目中。

　　記者發(fā)現(xiàn)，受到一季度處于傳統(tǒng)銷售淡季的影響，讓部分開發(fā)商存在觀望情緒，市場供應處于低谷，新開盤高檔住宅項目較少。預計進入第二季度會有一個加劇放量的過程，而高檔住宅的平均售價也有可能因供需兩旺的局面而繼續(xù)上揚。

　　72個異地住宅進京銷售

　　值得關注的是，雖然今年一季度北京新開盤項目只有60個左右，但異地進京推廣的住宅項目卻達到70個。來自海景房（北京）展銷中心和中原地產統(tǒng)計的數(shù)據顯示，從今年1月份開始，到現(xiàn)在共有72個異地住宅項目進京進行銷售。而記者根據統(tǒng)計的數(shù)據分析發(fā)現(xiàn)，這些異地住宅項目集中分布在日照、威海、青島、煙臺、秦皇島等沿海城市及壩上草原，都具有優(yōu)越的自然景觀，大都位于當?shù)仫L景優(yōu)美、環(huán)境幽雅的地方，開發(fā)的住宅產品具有強烈的居住氛圍，多數(shù)項目都靠近海岸或者是名山，一般都為低密度的住宅產品。比如日照教授花園毗鄰日照市海洋館和第三海水浴場，小區(qū)綠化率達到48%，容積率僅為0.88。小區(qū)在設計上突出海景、原生態(tài)和地方特色，戶戶面向大海，具有非常突出的海景風光。

　　從這些異地住宅的銷售價格來看，基本集中在2000元/平方米—6000元/平方米左右，其中一般山東區(qū)域海景住宅的幾個銷售集中在3000元/平方米-4000元/平方米左右，產品銷售價格主要根據其所處的景觀不同而有所變化，而秦皇島的海景住宅則基本在3000元/平方米-6000元/平方米左右，產品容積率則要比山東區(qū)域城市略高一些。這些銷售的異地海景住宅戶型面積也主要集中在100-130平方米左右。

　　事實上，從2006年開始，北京人購買的異地住宅項目區(qū)域范圍開始擴大，尤其是山東日照、煙臺、威海等沿海城市的海景房逐漸成為北京異地購房的首選。山海天城建集團董事長相豐接受記者采訪時認為，北京人異地購買住宅產品是有著一定的需求背景的�！半S著假日休閑經濟、旅游休閑經濟的蓬勃興起，一年144天假期讓處于高節(jié)奏狀態(tài)下的北京人，在工作之余想有一個可以讓自己放松的休閑場所，因此一些位于環(huán)境優(yōu)美、具有度假氛圍的濱海城市的住宅產品成為首選�！�

　　據記者了解，異地置業(yè)購買人群年輕化是今年異地置業(yè)最大的變化，來自海景房（北京）展銷中心統(tǒng)計的數(shù)據顯示，今年進行異地置業(yè)的北京人平均年齡41歲，尤其是30歲左右的購買人群開始激增，達到46%�！爱惖刂脴I(yè)人群的年輕化趨勢說明，北京人購買異地住宅產品強調其休閑度假的功能更為明顯，這應該是異地置業(yè)在今年的新變化�！焙＞胺浚ū本�）展銷中心首席專家王鑫指出，大量年輕人的加入，使得北京人異地置業(yè)將成為一種時尚，并將逐步大量興起。

二手房倒掛趨勢明顯

　　根據北京市統(tǒng)計局此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據顯示，2006年一季度，二手商品房占二手房交易總套數(shù)的51%左右；而在2007年一季度，這一比重攀升至60.9%，已達市場份額的6成，二手商品房成交量越發(fā)呈現(xiàn)出倒掛的趨勢。對此21世紀不動產北京區(qū)域相關人士指出，從2006年下半年起，二手商品房已基本成為二手房市場上的主要交易類型。由于北京新項目一直在持續(xù)不斷的開發(fā)，大量次新房入市，增量市場逐漸加大，二手商品房的房源供應量非常充裕，加之客戶較為青睞次新房，保持了強勁的市場需求，因此為二手商品房占據并保持成交量的主力位置以及迅速遞增提供了有力保證。隨著二手商品房越來越占據市場的主流，成交量直線上漲，其交易價格也呈上漲趨勢。根據此前對昌平、朝陽、崇文、東城、豐臺、海淀、石景山、通州、西城、宣武和大興等11個重點城區(qū)的二手商品房成交記錄分析，2007年均價同比增長14.5%，達到8800元/平方米，比2006年一季度的7684元/平方米上漲1116元/平方米。

　　另外，部分典型區(qū)域內的二手商品房價格一直居高不下，特別是東城區(qū)的建國門、東直門地區(qū)，西城區(qū)的復興門等區(qū)域。這些區(qū)域內二手商品房價格居高不下，除由于地理位置優(yōu)越的因素以外，交通便利、配套設施完備也是重要因素，如緊挨地鐵、商務氛圍濃厚、生活設施齊全等。此外，海淀和朝陽地區(qū)的局部熱點區(qū)域，二手商品房價格漲勢明顯，如學院路區(qū)域等。上述典型區(qū)域的二手商品房一季