連續(xù)三年的宏觀調(diào)控，導致房產(chǎn)投資者數(shù)量連年下降；投資回報率的持續(xù)降低，讓個人投機者開始思考新的賺快錢方式；股市的火爆引發(fā)全民炒股的局面，甚至房產(chǎn)投資資金也大量轉(zhuǎn)向涌入股市……種種因素，正導致過去10年持續(xù)高漲的房產(chǎn)投資走向理性，高峰時期的輝煌不再。講求專業(yè)性、理性、小風險性的“后房產(chǎn)投資時代”到來了。

　　變數(shù)1

　　快錢時代結束

　　從去年12月開始一路上漲的股市讓不少炒房資金逐步流入股市。經(jīng)歷了漫長的熊市，股市牛氣漸長，再度迎來了熱切的股民。五一長假之前，股市擺脫熊市的經(jīng)年糾纏，連連突破上行。一些老股民在激動之余，對長假過后的行情心存疑慮。但是五一過后，股市連連帶來驚喜，上證指數(shù)突破4000點，股市火暴，吸引了大量熱錢進入，據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月全國存款銳減1600億元，其中相當一部分進入股市。

　　與股市的牛氣沖天相比，樓市在經(jīng)歷了近10年的快速增長后，逐漸增大的風險，讓投資者望而卻步，從成都晚報房產(chǎn)投資沙龍成員最新投資動向可以發(fā)現(xiàn)，不少投資大戶，開始脫手持有物業(yè)，逐漸將資金轉(zhuǎn)移到股市，或者其他投資市場。

　　據(jù)相關調(diào)查，最近一年多時間被困房產(chǎn)投資資金不在少數(shù)。部分投資者還陷入了各種各樣的麻煩，包括當?shù)亻_發(fā)商的承諾以及投資回報率問題上仍然還有不少糾紛。由于成都樓市增長已過了增長最快的時期，依靠樓市增長賺快錢的投機者大幅度減少，不少投資者表示，由于房價已是在高位上運行，隨著風險性的增加，逐漸回落的投資預期，已無法支撐投資者對房產(chǎn)短期投資的信心。

　　變數(shù)2

　　投資回報底線降低

　　目前成都核心市區(qū)房價大多已攀升至6000元/平方米以上，部分物業(yè)單價甚至突破萬元。對于投資者而言，不管是短期還是長線投資，都將承擔巨大的壓力，投資者羅先生表示，2004年以前，成都市區(qū)房價保持在4000元左右，一套30平方米的小戶型價格在12萬元左右，地段較好的物業(yè)，精裝后出租價格保持在700——1000元/月，如SOHO沸城，投資回報率至少可以保持在8%以上。如今房價高漲，一套30平方米的市區(qū)投資物業(yè)，價格可能已經(jīng)在20萬元左右，但租金卻沒有大幅度增長，回報率最多能保證5%已非常不錯。而部分單價在七、八千元的物業(yè)，已基本上失去了靠租金回報贏利的長線投資價值。

　　對于短線投資者而言，不少人表示，成都市區(qū)房價攀升至6000元/平方米以后，不管是從物業(yè)增值空間，還是市場承受能力，以及物業(yè)交易頻率看，都已進入高風險期。兩年前，不少依靠資金流賺錢的投機者認為，一旦房產(chǎn)物業(yè)半年個月內(nèi)出手利潤不能達到10%以上，資金就沒有充分利用，但現(xiàn)在不少人已降低了物業(yè)增值的心理預期。而且從目前市場情況下，物業(yè)能否保證如期出手也成為疑問。

　　變數(shù)3

　　純投資者逐漸減少

　　房產(chǎn)投資市場的變化，直接影響便是職業(yè)投資者開始退出市場或者改變投資思維。為防止投資風險性，以半居住半投資模式介入房產(chǎn)市場的購房者比例增加。不少購房者表示，07年以后投資房產(chǎn)，不再是單純寄托于房產(chǎn)升值和高回報性，而是在考慮改善住房環(huán)境或者一次置業(yè)時，順便考慮物業(yè)的投資價值。投資沙龍成員劉先生表示，自己在去年思考投資房產(chǎn)時，仔細思考了改善自己居住環(huán)境的因素。最終他選擇了一套東三環(huán)一套135平方米的大戶型，劉先生表示，如果兩年后該樓盤甚至明顯，可以考慮出手，如升值不明顯，也可以考慮自己居住，將以前市區(qū)的房子出售或者出租。類似劉先生這種想法的購房者不在少數(shù)，一方面保證了投資不利時如何降低風險，另一方面，由于仔細思考了物業(yè)居住價值，反而讓所選物業(yè)具有更多市場。

　　變數(shù)4

　　投資者更專業(yè)理性

　　后房產(chǎn)投資時代，由于樓市經(jīng)歷了持續(xù)三年的宏觀調(diào)控后，整個市場變的更理性，投資者向?qū)�業(yè)性發(fā)展。兩年前投資者見到房產(chǎn)物業(yè)就下單，請人排號炒房的現(xiàn)象正在逐漸消失。不少投資者開始向?qū)�業(yè)發(fā)展，分析政策趨勢、了解開發(fā)商實力、行業(yè)動向、區(qū)域變化、房價走勢等信息成為職業(yè)投資者的必備功課，投資者鄧先生表示，以前自己只是習慣性地踩盤，如今對媒體和專業(yè)機構的市場分析行業(yè)動態(tài)也非常關注，因為這些因素極有可能影響自己的投資結果。

　　此外，在房產(chǎn)快速增長時期，投資者盲目追捧下單的情況幾乎沒有了。如今，投資者下單，會嚴格審查樓盤價格增長可能、出租率、回報率、開發(fā)商信譽、實力、轉(zhuǎn)手難度、區(qū)位優(yōu)勢，甚至分析二手房交易成本等，顯得相當理性。

　　變數(shù)5

　　投資區(qū)域發(fā)生改變

　　以前投資者大多數(shù)喜歡在比較成熟的區(qū)位投資房產(chǎn)，但隨著市區(qū)成熟區(qū)域房價拉升至高位，投資者從風險角度考慮，將投資方位瞄準到一些新興區(qū)域，比如溫江、華陽。曾號稱只投資市區(qū)的高女士告訴記者，由于在市區(qū)投資壓力太大，最近她已在考慮近郊投資。隨著三環(huán)外幾大區(qū)域的交通、居住環(huán)境的解決，加上開發(fā)態(tài)勢蓬勃，區(qū)域副中心開始形成，其投資價值已經(jīng)超越了老城區(qū)。投資者羅先生說，買市區(qū)內(nèi)住宅的話，目前的出租率比較高，投資回報也還可以，但是又擔心以后城市也會呈現(xiàn)出空心化的特征，更多高素質(zhì)的居住人口會往外移，而且，這些房子目前的價錢都比較高。

　　不少投資者認為，由于地價較低等方面的因素，近郊樓盤有較大的空間來做好環(huán)境，因此樓盤自身的環(huán)境要勝于不少市區(qū)樓盤。另一方面，這些樓盤要么有自身的成熟配套，要么能夠借助城市邊沿的配套，生活上也相當方便。最為關鍵的是，這個所謂的近郊區(qū)域，由于和城市核心區(qū)(也就是提供主要工作區(qū)域的地方)距離不很遠，在和市中心的交通時間控制在單程1小時以內(nèi)的車程，交通配套上可以滿足居住者的需要。

　　變數(shù)6

　　投資業(yè)態(tài)變化明顯

　　住宅投資在過去幾年成為成都房產(chǎn)投資市場的主流，由于住宅投資具有消費人群龐大，交易頻率較高，增值保值明顯等特點，一直受到投資者青睞；而商業(yè)低產(chǎn)則由于專業(yè)性不夠，經(jīng)營管理不善等原因，一直處于低靡狀態(tài)；而寫字樓由于定位不明確，投資總額較大等原因，出現(xiàn)甲級寫字樓和租金較低的商住樓比較穩(wěn)定，而大量的普通寫字樓則長期遭遇寒流。

　　不過，最近一年來，投資者的青睞對象逐漸發(fā)生了變化，由于住宅市場的調(diào)控力度加大，將部分投資者引向了商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場。成都商業(yè)地產(chǎn)在沉寂多年后，很可能迎來春天，不少全國性的專業(yè)性開發(fā)商進入成都，引入全新模式經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，讓投資者看到了其巨大的投資空間，而隨著寫字樓需求市場的增加，寫字樓在最近兩年開始崛起，逐年增加放量。而且一旦出租，其回報率相對比較穩(wěn)定，成為長線投資者關注的對象。
支招

　　公寓投資技巧

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，有意投資公寓項目的投資者一定要謹慎。有些項目雖然號稱商住公寓，但并不能作為企業(yè)工商注冊地，因此不管是買還是租，是否擁有注冊資質(zhì)應該是投資者考慮的重要因素。

　　商住公寓如果沒有劃分商務辦公區(qū)及居住區(qū)，就要考慮辦公是否擾民的問題，相關部門對不同性質(zhì)的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發(fā)類公司在營業(yè)執(zhí)照審批上比較容易，而商貿(mào)類公司則因擾民的可能性較大，辦照時需要持有不擾民的相關證明。而餐飲、歌舞、娛樂、網(wǎng)吧以及生產(chǎn)加工制造類企業(yè)則不具備租用商住公寓的資格。

　　投資者一定要仔細分析項目周邊是否有商務氛圍，也就是看周邊是否具備旺盛或較為旺盛的人氣，避免購房后出現(xiàn)“有價無市”的現(xiàn)象。更為重要的是，要參照項目周邊市場交易價格，對自己預期收益和準備投入的成本進行核算，看是否能夠比較順利地收回投資成本。同時，在當前房產(chǎn)市場投資環(huán)境更加復雜的情況下，一些政策的變動也要時刻關注，免得投資風險加劇。

　　加息后

　　3招提高房產(chǎn)投資收益

　　第一招：提高房屋出租的月租金。通過對房屋配套設施的改善，例如適當多配家電、書架、ADSL，改善裝修條件來提高月租金；第二，委托中介公司代理出租，可以獲取穩(wěn)定投資收益，不管市場有何變化，業(yè)主的房屋租金都會穩(wěn)穩(wěn)賺得。

　　第二招：加快房屋出租資金的回籠期。如果能夠?qū)⒎课莩鲎庖荒甑馁Y金一次性獲得，就可以運用這部分資金用于其他投資，比如根據(jù)行情的變動投資股票、基金、投資型保險或者用在生活上以及其他各方面的周轉(zhuǎn)金。這樣，既可以獲得房產(chǎn)的投資收益，又能夠派生出其他投資收益。

　　第三招：減少房屋出租的空置期。房屋出租的空置期并不是業(yè)主自己所能左右，而是需要進行房屋租賃信息的有效配對，而對于信息配對最有效和及時的就是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。因此，房產(chǎn)出租者完全可以通過正規(guī)中介公司的信息資源優(yōu)勢來減少房屋出租的空置期，從而提高房產(chǎn)投資收益。