5月15日，北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布了大興黃村一級(jí)土地開發(fā)招標(biāo)公告，這是今年第9塊公開進(jìn)行招標(biāo)的一級(jí)開發(fā)地塊。北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，一級(jí)土地開發(fā)招標(biāo)制度隨后將在北京全面推行，并成為未來主要的土地整備方式。按照計(jì)劃，北京市今年招標(biāo)土地將達(dá)40塊，面積約860公頃。

　　全面推行土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)

　　公告顯示，該土地一級(jí)開發(fā)地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積為41907平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)樓，將于6月20日開始公開招標(biāo)，項(xiàng)目計(jì)劃工期為10個(gè)月。據(jù)北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前已有5家知名開發(fā)商對(duì)該地塊表示了濃厚的興趣。

　　為規(guī)范土地一級(jí)開發(fā)行為，使土地一級(jí)開發(fā)成本更透明，北京市從去年起率先在全國(guó)嘗試采用公開招投標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)主體，并將在今年全面推行土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)制度。

　　北京市國(guó)土資源局新聞發(fā)言人張維表示，今年約有40余個(gè)項(xiàng)目、約860公頃土地通過了政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)的審議，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案也已按程序?qū)徍送瓿�，目前正在編制招�?biāo)方案。從今年開始將陸續(xù)通過招投標(biāo)方式完成征地等工作，盡快形成“熟地”，并進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)。

　　在《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》出臺(tái)之前，土地一級(jí)開發(fā)都是由相關(guān)政府部門委托開發(fā)商進(jìn)行的，土地開發(fā)完畢后再由審計(jì)部門對(duì)開發(fā)商的投入進(jìn)行審計(jì)。如首創(chuàng)集團(tuán)進(jìn)行懷柔新城、魯能集團(tuán)進(jìn)行順義新城的一級(jí)開發(fā)。這些項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)周期一般在一至兩年，周期相對(duì)較長(zhǎng)，難以滿足北京土地市場(chǎng)的需求。

　　北京市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)曾贊榮表示，一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)的方式可以提高土地上市的速度，還可避免開發(fā)商同時(shí)占有土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)、變相圈地行為的發(fā)生�！敖窈笠患�(jí)開發(fā)完成后，政府將收回土地，再進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。這樣一來，就可以避免土地出讓市場(chǎng)的不公正性了�！�

　　張維透露，土地將逐步成為政府宏觀調(diào)控的閘門。今后兩三年內(nèi)將有5000公頃“生地”進(jìn)入一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，這將成為政府有計(jì)劃向市場(chǎng)供應(yīng)“熟地”的主要來源。

　　今年已經(jīng)進(jìn)行招標(biāo)的9塊一級(jí)土地，主要分布在海淀、通州、順義、石景山、大興和房山等區(qū)域。對(duì)于這些土地都分布于中心城區(qū)以外，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)認(rèn)為，這是因?yàn)槌鞘兄行牡貐^(qū)的拆遷問題很難解決，并且有很多“8•31”時(shí)期沒有過關(guān)的土地，面臨補(bǔ)償、資金等其他問題，現(xiàn)在就進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)尚有難度。

　　部分開發(fā)商意在曲線拿地

　　觀察此前8塊土地的一級(jí)土地開發(fā)招標(biāo)過程，眾多開發(fā)商對(duì)成為土地的一級(jí)開發(fā)商均充滿熱情。目前國(guó)內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)商可以獲得非常穩(wěn)定的開發(fā)收益，例如，北京土地一級(jí)開發(fā)的收益大約在8%。如果土地價(jià)格上漲迅速，收益可能會(huì)更高。業(yè)內(nèi)人士介紹了一級(jí)土地開發(fā)的大致盈利模式：開發(fā)商和土地所有人合作，完成土地整理工作，比如拆遷、七通一平等，還有一些基礎(chǔ)建設(shè)比如綠化、公園、學(xué)校等的建設(shè)工作，這些都會(huì)造成土地價(jià)格上升，從而使得土地在走上招拍掛市場(chǎng)后，賣個(gè)好價(jià)錢，一級(jí)土地開發(fā)商可由此獲得土地溢價(jià)而帶來的部分收益。

　　“一些非土地主的開發(fā)商參與一級(jí)土地開發(fā)顯然還有更深一層的目的�！币晃婚_發(fā)商告訴記者。一方面，開發(fā)商在進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)的過程中，對(duì)于所開發(fā)土地的具體情況了解更加深入，有利于其后再取得土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)；另一方面，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商，更容易獲得該土地的商品房開發(fā)權(quán)。

　　比如，開發(fā)商可與政府約定，如果超過某個(gè)拍賣單價(jià)，公司與政府進(jìn)行收益分成。進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)拍賣的土地，一級(jí)開發(fā)商能夠比其他的開發(fā)商以更高的價(jià)格拍地。高價(jià)成交的土地，他們從中分得收益后，降低了實(shí)際拿地價(jià)格。即使不分配土地增值收益，一級(jí)開發(fā)商因?yàn)閷?duì)地塊條件更加熟悉，更容易在拍賣中獲得土地。

　　“所以，部分進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)的公司，是有意借此實(shí)現(xiàn)曲線拿地的目的�！敝�情人士稱。