本報記者 黃蕾　　

　　國內(nèi)保險業(yè)兩大巨頭近期頻頻與“房地產(chǎn)”扯上了關(guān)系。中國平安近期巨資購入北京某黃金地段寫字樓，賺足了媒體的眼球；中國人壽首席投資官劉樂飛在不久前的一次新聞發(fā)布會上，亦表示出了對房地產(chǎn)市場較大的熱情，并且有關(guān)保險公司透露正在積極研究投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，前期準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行中。保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域似乎指日可待�！　�

　　事實上，最近一年來，以自用名義購買商用樓宇的保險公司不乏其人，不少媒體由此放言：“國十條”已將房地產(chǎn)納入保險資金可投資范疇。然而，來自監(jiān)管部門的說法是，保險公司出于“自用”的目的購買商用樓宇，原本就在允許范圍之內(nèi)，不屬于保險資金投資房地產(chǎn)行為，與“國十條”的出臺更無關(guān)聯(lián)�！　�

　　那么，在保險公司投資房地產(chǎn)之前，保險公司應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備以應(yīng)對未來潛在風(fēng)險？保險資金進(jìn)入房地產(chǎn)投資的最合理模式又是如何？　　

　　本報記者邀請了對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險學(xué)院副教授徐高林博士、戴德梁行投資部董事曹念國、國泰君安（香港）資深保險分析師羅景和上海社科院外國投資研究中心主任李小鋼，共同探討保險公司探索進(jìn)行房地產(chǎn)投資的可行性與操作性。　　

　　投資房地產(chǎn)是否正當(dāng)時？　　

　　《上海證券報》：隨著《國十條》的出臺，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)基金等領(lǐng)域日漸向保險資金開放。在保險公司尚未來得及消化上述投資渠道的同時，房地產(chǎn)行業(yè)是否有必要急于向保險公司開放？　　

　　徐高林：在保險資金投資渠道有限及股市震蕩加劇的形勢下，保險公司對于房地產(chǎn)投資向其放開的呼聲不是沒有。我認(rèn)為，允許保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資是一個大方向，但關(guān)鍵要把握好放開的時間及尺度，尤其掌握好對投資風(fēng)險的控制。　　

　　羅景：從現(xiàn)有的投資渠道來看，保險公司提出房地產(chǎn)行業(yè)向其開閘，情有可原�！　�

　　事實上，目前股市已處于高位，風(fēng)險及不確定性太大，未來一段時間，保險公司熱衷投資股票市場的場景不太可能會出現(xiàn)。另外，部分保險公司的銀行存款即將到期，是繼續(xù)轉(zhuǎn)存還是購買債券，還是尋找其他投資渠道，如何處理這一大筆資金，是保險公司急需要考慮的�！　�

　　但現(xiàn)實情況是，銀行存款收益率有限，可購買的債券規(guī)模也較為有限（當(dāng)然，市場上已經(jīng)發(fā)出了債券發(fā)行規(guī)�；�?qū)�擴(kuò)大的信號），因此，保險公司就希望能涉足其他投資渠道，比如房地產(chǎn)。在投資房地產(chǎn)上，中國平安已有探路在前（通過旗下平安信托進(jìn)行），若監(jiān)管部門將來同意允許保險公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，平安在房地產(chǎn)上的投資經(jīng)驗可作范本加以研究�！　�

　　“自用”+“租賃”=曲線投資房地產(chǎn)？　　

　　《上海證券報》：相關(guān)數(shù)據(jù)表明，以自用名義購買商用樓宇的保險公司不乏其人，也有不少言論指出，這些保險公司購買的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，并表示或?qū)⒉糠謽菍油ㄟ^租賃形式收取不菲的租金費。那么，在目前監(jiān)管層尚未允許保險資金投資房地產(chǎn)的形勢下，這種“自用”+“租賃”的模式，是否可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)？　　

　　徐高林： 僅從自用的購買目的來說，保險公司完全可以購買商業(yè)樓宇，但事實上，確有消息傳出，他們將其中部分樓層租賃給其他企業(yè)，從中賺取可觀的租金收入。對于上述現(xiàn)象，只能說是“打擦邊球”。　　

　　從發(fā)布的現(xiàn)有信息來看，《國十條》中涉及了保險資金可投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、不動產(chǎn)等實業(yè)投資，卻并未明確同意放開房地產(chǎn)這個投資領(lǐng)域，也沒有明確禁止投資。行業(yè)內(nèi)將之稱為保險資金投資渠道的“灰色地帶”�！　�

　　因此，不能簡單地將此理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)�！　�

　　商用地產(chǎn)是投資房地產(chǎn)最佳選擇？　　

　　《上海證券報》：如果放開投資房地產(chǎn)渠道，商用地產(chǎn)與民用地產(chǎn)哪個是保險資金投資房地產(chǎn)的最佳選擇？從目前保險公司以“自用名義”購買商用樓宇的形勢來看，是否意味著商用地產(chǎn)未來將受保險公司青睞？　　

　　徐高林：無論是投資商用地產(chǎn)，還是民用地產(chǎn)，取決于保險公司各自的投資取向。可能受目前商用寫字樓較為火爆的影響，部分保險公司較為青睞購買商用地產(chǎn)。據(jù)有關(guān)評論分析稱，保險資金投資住宅類房地產(chǎn)項目放行的可能性暫時不大，這樣不會對國內(nèi)調(diào)控房價政策產(chǎn)生影響�！　�

　　曹念國：保險公司投資房地產(chǎn)，目的是投資不是投機(jī)。投資民用地產(chǎn)帶有過多的炒樓色彩，且目前金融機(jī)構(gòu)投資民用地產(chǎn)的實例極少。如果買下商用地產(chǎn)，并將其租賃出去，不失為一個增值的投資渠道�！　�

　　羅景：去年11月，平安保險集團(tuán)旗下平安信托與泛華置業(yè)在北京、南寧、玉溪和荊州等4個商業(yè)地產(chǎn)項目展開合作。當(dāng)時我就曾發(fā)表評論，認(rèn)為這些項目能為保險公司帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，符合壽險業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債匹配原則，增加類似投資有助于公司持續(xù)改善投資收益率�！　�

　　直接或間接：投資房地產(chǎn)的最佳模式？　　

　　《上海證券報》：有市場人士分析認(rèn)為，考慮到投資風(fēng)險問題，監(jiān)管層或?qū)ΡｋU資金投資房地產(chǎn)的具體比例加以限制，或?qū)�可投資的地產(chǎn)項目進(jìn)行限制。那么，投資房地產(chǎn)的最佳模式究竟是什么？　　

　　徐高林：保險資金投資房地產(chǎn)的最佳模式這個話題值得探討。在全球市場，保險資金投資房地產(chǎn)基本有兩種形式：直接和間接。我的建議是，考慮到風(fēng)險問題，在保險資金探索投資房地產(chǎn)的階段，盡量多為間接形式投資房地產(chǎn)�！　�

　　羅景：我認(rèn)為，保險公司對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗，在嘗試初期應(yīng)以類似于投資現(xiàn)有成熟項目為主，過早介入保險公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項目將令其面臨較大風(fēng)險�！　�

　　李小鋼：我也建議，現(xiàn)階段以間接投資房地產(chǎn)為主。間接投資房地產(chǎn)的主要模式，包括：購買房地產(chǎn)基金、持有房地產(chǎn)公司股票，從目前市場的投資現(xiàn)狀來看，以后者居多，前者較少，這跟我國目前產(chǎn)業(yè)基金的配套政策尚未明晰有關(guān)。　　

　　如何避免投資房地產(chǎn)潛在風(fēng)險？　　

　　《上海證券報》：從行業(yè)特點來說，保險公司對資金流動性的要求較高，而房地產(chǎn)行業(yè)的波動性較大，這對注重資金安全及可流動性強的保險公司來說，具有巨大風(fēng)險。那么，保險公司投資房地產(chǎn)應(yīng)如何避免潛在風(fēng)險？　　

　　徐高林：的確，保險公司在注意房地產(chǎn)投資較高收益性的同時，也要考慮到資金安全問題。因此，我建議，如果監(jiān)管部門有意放開房地產(chǎn)投資渠道，在放開初期要控制放開比例，漸進(jìn)式放開投資比例，不能一下子放得太快�！　�

　　曹念國：一個比較有效的降低風(fēng)險的方式是：分散投資，不要集中投資于一個地產(chǎn)項目�；蛘哌x擇間接參與商業(yè)地產(chǎn)項目的模式，亦可起到降低風(fēng)險的作用�！　�

　　李小鋼：關(guān)鍵在于，監(jiān)管部門把好控制關(guān)以及保險公司建立自控機(jī)制。保險公司在看到房地產(chǎn)增值價值的同時，也要看到將來減值的可能性。另外，需要提醒的一點是，投資房地產(chǎn)需要一定的交易成本，包括繳納一定的營業(yè)稅、增值稅等，通常，投資房地產(chǎn)的投資商要獲利20％至30％，才能保證打平。