北京的商業(yè)地產(chǎn)一直是國內(nèi)外資本關(guān)注的焦點，而2008年北京奧運會的臨近更是讓京城的商業(yè)地產(chǎn)投資前景看好，投資回報率有望持續(xù)增長。

　　記者近日從仲量聯(lián)行、DTZ戴德梁行等機構(gòu)獲悉，今年一季度北京商業(yè)物業(yè)市場交易十分活躍，寫字樓、商鋪和酒店業(yè)表現(xiàn)尤為強烈。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，從長遠來看，隨著北京經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展和奧運會的刺激，這些商業(yè)物業(yè)投資前景依然看好，投資回報率有望持續(xù)增長�！　�

　　寫字樓：需求旺盛 投資活躍

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)布報告顯示：2007年第一季度北京甲級寫字樓的需求創(chuàng)歷史新高，凈吸納量達到333300平方米，該數(shù)字已經(jīng)超過2006年全年凈吸納量的90%。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜說，由于今年計劃投放市場的寫字樓面積超過150萬平方米，市場預期整體租金會有所下跌，但本季租金卻比上季度上漲了1.6%。與此同時，受強勁的市場需求帶動，今年以來市場租金增幅已達2.4%。其中，只有約25%的交易來自續(xù)租，而新租和搬遷各占總交易量的32%和29%，余下部分則來自擴租需求。“展望未來，金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)對寫字樓的需求將尤其突出。”凱安娜說。

　　凱安娜告訴記者，2007年第一季度，有六個項目相繼完工，總面積超過55萬平方米。其中，多數(shù)項目都是產(chǎn)權(quán)單一并只租不售的地產(chǎn)，這表明北京的寫字樓市場已進入一個全新的成熟期。其中，新竣工項目中的很多租戶也都是自有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

　　DTZ戴德梁行寫字樓部董事陳文瀚說，第一季度銷售市場受春節(jié)假期的影響，活躍程度有明顯的下降。在大型國企和外資購買者仍處在考察和決策過程中的時候，國內(nèi)的中小型企業(yè)的自用需求成為銷售市場上的主導購買力量。第一季度投資成交集中在金融街區(qū)域。中國人壽整購了金融街F1大廈，這是中國人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購買辦公物業(yè)。還有一家銀行購買了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項目預計將于2008年第一季度落成并投入使用。

　　陳文瀚預測說，未來半年內(nèi)甲級寫字樓新增面積供應(yīng)將達到116萬平方米，其中，CBD仍然是供應(yīng)最為集中的地區(qū)，占到43.7%。雖然甲級寫字樓市場上的競爭將會進一步加劇，但從目前觀察到的市場情況來看，由于對未來供應(yīng)預期比較充分，發(fā)展商已經(jīng)做好了準備并制訂了應(yīng)對策略。他們并沒有盲目地降低報價，而是更傾向于將延長免租期和裝修期、完善項目的商務(wù)配套設(shè)施等方法作為商訂租約時的砝碼。因此，預計未來北京甲級寫字樓平均租金將會保持穩(wěn)定。

　　與此同時，隨著WTO的深化和奧運會的臨近，中國的對外政治和經(jīng)濟交流也發(fā)展到了一個新的高峰。北京作為世界級的國際金融中心和中國經(jīng)濟的龍頭，一直是國內(nèi)外資本關(guān)注的焦點。發(fā)展日益迅速的各產(chǎn)業(yè)仍將帶來穩(wěn)定而強勁的需求，并推動北京甲級寫字樓市場繼續(xù)繁榮。下季度北京甲級寫字樓的平均售價將仍然保持上漲的趨勢。

　　酒店：前景看好 回報率高

　　面對2008年北京奧運會帶來的商機，京城的酒店地產(chǎn)也已提前進行預熱。根據(jù)DTZ戴德梁行近日發(fā)布的第一季度市場報告顯示，2008年奧運會前，北京將有多家新的五星級酒店陸續(xù)投入使用，分別為：希爾頓、麗茲•卡爾頓、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格里拉和威斯汀等。DTZ戴德梁行投資部董事曹念國預測，2008年奧運會前，北京酒店的數(shù)量將從2006年底的700家增至800家，三至五星級的酒店房間將從8.5萬間增至2008年后的10萬間；今年北京的酒店出租率將從目前的69%增至72%至75%。

　　仲量聯(lián)行酒店集團全球首席執(zhí)行官賀德銘表示：“在全球范圍內(nèi)，酒店市場都在以前所未有的速度增長。但在我從事這一行業(yè)的這些年來，從未見過如此快速的增長。”對于酒店市場的發(fā)展，賀德銘分析認為，國內(nèi)外品牌酒店長驅(qū)直入，與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)。他說，這幾年中國經(jīng)濟每年以兩位數(shù)的速度增長，在全世界引起高度重視，在這樣的環(huán)境下，中國的酒店業(yè)發(fā)生很大變化，外國的酒店管理公司的發(fā)展?jié)B透到二線城市，品牌從高端一線到二線，甚至經(jīng)濟型酒店，全面展開攻勢。

　　與此同時，國內(nèi)旅游市場潛力巨大，這也將促進酒店市場的發(fā)展�！�2006年，北京接待國內(nèi)旅游1.32億人次，海外入境旅游者390萬人次。隨著居民富裕程度提高，國內(nèi)交通體系的逐漸完善，國內(nèi)旅游者將成為經(jīng)濟型酒店到豪華酒店等各類酒店的主要需求來源之一。特別是經(jīng)濟型酒店正在迅速發(fā)展，以吸納更多對價格預算較為敏感的客戶群�！敝倭柯�(lián)行酒店集團中國區(qū)行政副總裁安瑞達說。他預測，奧運會之前尤其是2007年、2008年上半年，北京酒店業(yè)的整體經(jīng)營狀況將繼續(xù)上升。巨大的市場效益背后，將推動整個北京酒店地產(chǎn)投資的迅速增加。

　　一方面是酒店地產(chǎn)投資在加快，另一方面，酒店業(yè)的回報率也在不斷提高。仲量聯(lián)行酒店集團統(tǒng)計顯示，截至2007年4月份，北京高檔酒店(四星級和五星級)入住率為71.4%，較去年同期增長0.9個百分點。日平均房價達到882元，平均每間客房收入達到630元，分別較去年同期增長7.7%、9.2%。賀德銘預測說，2007年全年北京高檔酒店入住率有望達到76%，平均每間客房收入預計達到707元，較2006年增長10.1%。與此同時，他相信奧運會之后，北京的旅游和酒店業(yè)將繼續(xù)強勁增長。

　　和寫字樓市場、酒店市場的活躍表現(xiàn)相同，北京高檔商鋪市場的表現(xiàn)同樣強勁。2007年第一季度的零售市場表現(xiàn)十分活躍，2006年全年的零售銷售總額為3275億元，同比增長12.8%，而今年1月和2月的累計零售銷售額就達603億元，同比增長了15.9%。

　　仲量聯(lián)行北京董事總經(jīng)理翰德偉說，目前北京是眾多國際零售商的首選目標，新的商鋪供應(yīng)為國際零售商和投資者創(chuàng)造了更多的機會。他介紹，零售商的需求非常廣泛，涵蓋多個領(lǐng)域，其中包括時尚、體育用品、倉儲式賣場、珠寶、飾物、餐飲、零售銀行和國際百貨商場。國際零售商仍認為很難找到單一產(chǎn)權(quán)并由專業(yè)隊伍管理的優(yōu)質(zhì)商鋪。相反，這類物業(yè)將繼續(xù)保持較高的出租率，而且還有大量新的租戶等待租用。 　　據(jù)介紹，盡管占地五萬平方米的王府井時尚廣場于2007年第一季度竣工，但該地區(qū)一幢12萬平方米的商業(yè)中心將進行翻新工程，暫時從總存量中撤出，從而使北京商鋪面積總存量跌至180多萬平方米。預計2007年將有90萬平方米的商鋪供應(yīng)市場，其中大部分將于今年第三季度入市。

　　對于商鋪市場的表現(xiàn)，DTZ戴德梁行高級助理董事張家鵬說，總體上看，各個行業(yè)對商鋪的需求都比較旺盛。在服裝、餐飲、珠寶、鐘表方面，許多以往沒有進入北京市場的品牌，紛紛選址開店。另外，一些國際一線品牌開店數(shù)量有所增加。很多國際知名的百貨公司，也都已經(jīng)在北京找到合適的項目。

　　“優(yōu)質(zhì)商鋪的回報率一直保持較高的水平，市場上對商鋪的需求也比較旺盛。因此，預計商業(yè)項目的售價會隨之而有所上升�！睆埣淫i說。