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京城寫字樓放量加速 未來將有160余萬平米入市
2007-07-10 來源:和訊網(wǎng) 文字:[    ]

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  和訊房產(chǎn)消息 昨日(7月5日),DTZ戴德梁行發(fā)布的二季度北京房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示,二季度北京甲級寫字樓租賃市場活躍,租金小幅回升,未來市場放量加速,預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)量將超過160萬建筑平方米。

  二季度租金小幅回升 上調(diào)幅度為0.6%

  據(jù)該顧問公司的報(bào)告顯示,由于二季度供給有限,強(qiáng)勁的需求再次抬高平均租金。二季度甲級寫字樓市場上平均租金達(dá)到人民幣222元/月/使用平方米,上調(diào)幅度0.6%;空置率則下降2.1%,至11.2%。需要指出的是,在一些活躍程度較低的區(qū)域如東二環(huán)和中關(guān)村,租金則出現(xiàn)了下滑。

  二季度租賃市場從節(jié)日氣氛中復(fù)蘇,許多此前處在觀望或商談期中的成交紛紛敲定,其中不乏大面積的租約。吸納量達(dá)到25.1萬平米,至此北京市甲級寫字樓市場已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度吸納量維持在20萬平米以上。

  DTZ戴德梁行研究部助理董事王晨認(rèn)為,“IT和金融服務(wù)行業(yè)仍然是本季度租賃市場上的支撐力量!敝档靡活}的是,隨著業(yè)務(wù)鏈的拓展與完備,IT公司的活躍范圍已不僅僅只是局限在中關(guān)村區(qū)域,而是更加廣泛地滲透到各個(gè)商圈中。醫(yī)藥行業(yè)成為新的亮點(diǎn),二季度內(nèi)多次出現(xiàn)醫(yī)藥及醫(yī)療器械公司租用整層辦公面積的案例,表現(xiàn)不俗。廣告?zhèn)髅健蕵窌r(shí)尚等行業(yè)表現(xiàn)則延續(xù)著活躍的勢頭。

  區(qū)域方面,金融街地區(qū)入伙的兩個(gè)新項(xiàng)目,入伙時(shí)大部分面積已被業(yè)主或關(guān)聯(lián)企業(yè)占用,僅有少量面積推向租賃市場。得益于此,金融街地區(qū)二季度的吸納量再次位列全市之首。CBD地區(qū)憑借新項(xiàng)目對客戶的吸引保持著相當(dāng)?shù)幕钴S程度。而IT企業(yè)開始向各大商圈滲透,中關(guān)村區(qū)域二季度則歸于平靜。

  王晨認(rèn)為,租賃市場的活躍給銷售市場帶來了一定的影響。同時(shí),市郊總部型寫字樓的持續(xù)良好發(fā)展態(tài)勢也對位于繁華區(qū)的甲級寫字樓構(gòu)成一定的競爭。二季度銷售市場顯得更為平淡,大面積成交比較少,平均售價(jià)則與上季度持平,維持在人民幣22,700/建筑平方米。

  金融保險(xiǎn)業(yè)首次取代外資 成為主宰力量

  二季度,平安保險(xiǎn)購買了位于燕莎商圈的美邦國際中心近10萬平米的辦公樓面積。這是近期內(nèi)第五宗國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)整棟收購甲級寫字樓成交案例。王晨指出,“這一情況表明,國內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)暫時(shí)取代了受到政策限制的外資,成為投資市場上的主宰力量。”值得注意的是,在全市供給放量集中的情況下,燕莎商圈內(nèi)未來供給短缺,使得該地區(qū)內(nèi)的高品質(zhì)未來項(xiàng)目更加受到投資者關(guān)注。

  下半年160萬平米供應(yīng)量集中入市

  該報(bào)告顯示,在一季度短暫的放量高峰過后,二季度供給市場又恢復(fù)平穩(wěn),新增面積為16.5萬平米。金融街地區(qū),原國際金融城A棟和B棟分別易名為中國人壽中心和北京銀行大廈入伙;CBD區(qū)域新增供應(yīng)則僅有金地中心B座。其他項(xiàng)目入伙時(shí)間則繼續(xù)順延。

  根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)資料顯示,2007年全年北京市甲級寫字樓供給將超過210萬建筑平方米,但上半年完工的面積僅為47.4萬建筑平方米。王晨認(rèn)為,這主要的原因是:一方面,近期甲級寫字樓市場上的實(shí)際有效供應(yīng)量有限,幫助發(fā)展商將租金維持在了較好水平,同時(shí)迅速增長的需求穩(wěn)步降低了空置率;另一方面,更大的供給放量壓力被積累到下半年乃至明年年初。

  根據(jù)該公司的統(tǒng)計(jì)資料顯示,今年下半年北京市甲級寫字樓供應(yīng)量將超過160萬建筑平方米,而2008年上半年的供給也達(dá)到了95.5萬建筑平方米。其中,供給相對集中的CBD、金融街和東二環(huán)商圈分別占52.6%、17.0%和16.5%。雖然不排除部分項(xiàng)目繼續(xù)順延入伙時(shí)間的可能,但考慮到奧運(yùn)帶來的商機(jī),預(yù)計(jì)大部分的供給都將會在2008年上半年內(nèi)完工。

  王晨同時(shí)指出,“寫字樓市場的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。近期持續(xù)活躍的甲級寫字樓租賃市場從一個(gè)側(cè)面見證了北京經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷的高速發(fā)展。奧運(yùn)臨近帶來的影響不僅僅表現(xiàn)在市容的變化上,更體現(xiàn)在日益加速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐上。在北京整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定支持下,近期較大的供給量并不會影響甲級寫字樓的長期發(fā)展前景。雖然短期內(nèi)租金面臨較大的下調(diào)壓力,從長期看,租金將仍然有很大的上漲空間。同樣,售價(jià)也將保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢!
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