2019年上半年，隨著“因城施政，一城一策”的貫徹落實，房地產銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計增速雙雙回調，東部率先轉冷下，中西部成目前主要的成交支撐。房企投資開發(fā)熱情依舊高漲：新開工面積波動上行，增速短暫沖高后回落；土地購置面積保持低位穩(wěn)定并由小幅回升，在這二者作用下，開發(fā)投資額保持高速增長。

01、開發(fā)投資額增速保持高增長，前5月增速微降但仍有11.2%

2019上半年，房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲。1-5月，全國房地產開發(fā)投資額為46075億元，累計同比增速小幅回落，較上月下降0.7pts至11.2%，但依舊維持高位，連續(xù)5個月保持兩位數(shù)高增長。5月單月開發(fā)投資額達11858億元，環(huán)比大漲13.87%，投資熱情可見一般。

究其原因，上半年房地產開發(fā)投資額保持高增速增長主要源于兩個方面因素：一方面為了加速回款，房企普遍加快了工期，新開工面積穩(wěn)步增長，成為開發(fā)投資額高增的主要支撐；另一方面熱門城市土拍持續(xù)火熱，房企拿地熱情也較為高漲，致使土地成交面積底部回升。例如長三角、粵港澳城市高總價、高單價地塊頻頻成交，土地流派情況也持續(xù)改善。

02、銷售面積、金額累計增速雙雙回調，中西部為主要銷售支撐

2019年1-5月，全國商品房銷售面積55518萬平方米，累計同比下降1.6%，降幅較1-4月擴大了1.3個百分點；銷售金額為51773億元，累計同比增長6.1%，增速回落2個百分點。面積、金額累計增速雙雙回調表明當前市場有小幅轉冷征兆。從5月單月數(shù)據(jù)來看，銷售面積為13433萬平方米，環(huán)比增長10%，但同比仍下降了5.5%，進入負增長區(qū)間，可見當前市場成交乏力，增長動力略有不足。

從銷售結構來看，東部、中部、東北地區(qū)銷售面積累計增速均有回落趨勢，其中東北地區(qū)下滑最為嚴重，1-5月東北地區(qū)商品房銷售面積2222萬平方米，下降8.1%，降幅擴大3.9個百分點。當前成交支撐主要以中西部為主，各區(qū)域都有不同程度的降溫現(xiàn)象。

實際上，一二季度的成交熱潮并不是各線城市全面回暖。主要原因是因城施策深化、信貸平穩(wěn)增長、房企加快推盤供貨所共同引起。因此，隨著此前積壓的一部分購房需求消化完畢之后，市場結束短暫的回暖反彈，重新進入下行軌道。

03、新開工波動上行，增速沖高回落，土地購置面積小幅回升低位穩(wěn)定

1-5月累計房屋新開工面積為79784萬平方米，累計增速在4月沖高至13.1%后回落至10.5%。2019年上半年，月度新開工面積波動上行，至5月已達21232萬平方米，環(huán)比上漲7.1%，創(chuàng)近半年新高，但同比增速僅4.02%,較4月增速大幅下降了11.48個百分點，增長后勁略有不足。當前新開工量處于高位，主要源于房企手頭資金相對寬裕，加之部分政府也將開工進度作為企業(yè)發(fā)放回款的重要指標之一，因而多數(shù)企業(yè)都在加緊工期。

從土地購置面積來看，土地成交繼續(xù)低位穩(wěn)定，2019年1-5月土地購置面積增速同比下降33.2%，降速雖較前值收窄0.6pts，這也與近期土地市場回暖密切相關，部分熱門城市諸如天津、杭州土地成交量依舊實現(xiàn)了同環(huán)比齊增。預判6月，我們認為開發(fā)企業(yè)土地面積購置增速仍有望小幅回升。

04、物業(yè)待售面積持續(xù)減少，住宅庫存較2018年初下降21%

截止到5月末，商品房待售面積50928萬平方米，比4月末減少452萬平方米。其中，住宅待售面積減少413萬平方米，辦公樓待售面積減少22萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少28萬平方米，待售面積繼續(xù)保持下滑趨勢，庫存量仍處在下降通道。

此外，各類物業(yè)類型庫存均在下降，其中住宅庫存下降最快，較2018年初減少21%，考慮到后續(xù)成交仍有回落風險，庫存下降的速度將繼續(xù)放緩。商、辦庫存延續(xù)下滑趨勢，但基于存量基數(shù)大且銷售困難，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長。

展望

01、不同能級城市表現(xiàn)將持續(xù)分化，銷售面積仍將下行而金額有望保持微增

整體來看，隨著市場成交熱度轉淡，前5月銷售規(guī)模已有所回落，但考慮到下半年房企將迎來業(yè)績沖刺，整體成交規(guī)模還將有一定的增長，而增速或將延續(xù)小幅下行態(tài)勢，主要源于各能級城市的結構性分化。

在市場政策、價格等保持相對穩(wěn)定情況下，一線、核心二線城市積壓的觀望購房需求逐漸釋放，銷售仍將保持穩(wěn)中有升。尤其值得關注的當屬長、珠三角等都市圈的核心城市，因城市基本面良好和源源不斷的外來人口涌入，需求面穩(wěn)固支撐，在下半年仍會有相對亮眼的表現(xiàn)。而三四線城市由于此前熱潮所消耗的購買力尚未恢復，加之棚改貨幣化安置政策逐步退潮，購買力局限也將導致部分城市的銷售面積持續(xù)下行，而這部分又占全國銷售總量的60%以上比重，勢必拖累整體銷售同比繼續(xù)下行，另一方面，因為房價保持穩(wěn)定甚至小幅增長，銷售金額仍能有望保持增長。

02、新開工面積將保持高位，但增速或將小幅回落

考慮到目前融資層面尚無收緊政策出臺，房企在資金寬裕情況下將會考慮加緊在窗口期開工，且下半年恰逢企業(yè)沖刺業(yè)績，在強調回款的客觀壓力下，多數(shù)企業(yè)也會加緊工期和加快推盤節(jié)奏，因而也會刺激下半年房地產開發(fā)企業(yè)的新開工絕對量穩(wěn)步增長，維持高位。但是由于2018年下半年基數(shù)較高，加之目前已經有增速回落的征兆，因而預判新開工增長動力略有不足，增速或將小幅回落。

03、土地購置增速將低位回升，核心一二線城市仍是爭奪焦點

下半年，我們認為在整體房地產行業(yè)政策面沒有出現(xiàn)大幅寬松信號的情況下，土地購置面積增速仍會保持相對低位，當前已經有部分城市諸如蘇州、天津、杭州土拍市場出現(xiàn)了回暖跡象，因而預判增速也將從低位緩慢回升。

值得注意的是，下半年結構分化將更加明顯：一二線核心城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加放寬落戶帶來的潛在住房需求預期，土地市場將持續(xù)回暖。而三四線城市因棚改政策收縮致購買力普遍喪失，投資風險逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進一步回落。

04、開發(fā)投資額總體維持相對高位，房企融資收緊或影響增速降至10%以內

整體來看，當前房地產開發(fā)投資在絕對量與增速上均處于高位。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，1-5月東部與東北兩個地區(qū)的開發(fā)投資額累計同比增速已經開始收窄，其中東部地區(qū)失去了保持16個月的10%以上高增降至9.7%，也證明了在“因城施政，一城一策”的調控背景下，開發(fā)投資額的增長后勁略有不足。

對于2019年下半年，考量土地購置面積、新開工面積等先行指標：土地購置面積增速將緩慢回升，短期內仍難由負轉正，將在一定程度上拖累房地產投資增速的攀升，此外因新開工面積絕對量仍將保持量上高位，也避免了開發(fā)投資增速大幅下降的可能，綜合這兩方面因素，開發(fā)投資總體依舊會保持高位，但不排除房企融資會進一步收緊,加劇企業(yè)資金緊張程度,繼而影響土地購置和施工建安投資增速或將下行，但預計全年在10%以內。