（一）老年公寓市場(chǎng)存在巨大需求

在我國，由于主要還是實(shí)行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對(duì)住的特殊需求，有條件單獨(dú)居住的老人，其住房條件也不理想。隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)上升。

（二）未來十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)

我國已具有相當(dāng)購買力的老年人主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來幾年，當(dāng)現(xiàn)在50歲左右的人進(jìn)入60歲以后，老年市場(chǎng)的巨大購買力將會(huì)充分地顯現(xiàn)出來。

這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲(chǔ)蓄存款比現(xiàn)在60歲以上老年人有很大的提高，在消費(fèi)觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨(dú)生子女的父母，子女少的狀況也會(huì)使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式�，F(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費(fèi)”，在幾年之后將后變成普通消費(fèi)。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

（三）北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入老年群體對(duì)高端老年公寓需求加大

社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長(zhǎng)期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國城市老人向往的事

目前我國老年住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因?yàn)樵絹碓蕉嗟募艺�服�?wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來；另一方面社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對(duì)于老年公寓的需求也日益增加。

城市化過程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海300萬60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城（公寓）養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。

（四）低收入老年群體對(duì)福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求較高

受我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的老年消費(fèi)群體消費(fèi)能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對(duì)老年公寓有較高需求。因此他們對(duì)老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。

（五）為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。

市場(chǎng)供給狀況

（一）老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺

國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和二十一世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。

所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。

就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1%。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。

（二）老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶的準(zhǔn)確定位

隨著社會(huì)發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場(chǎng)上已經(jīng)針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、利性設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品

目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價(jià)格沒有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營(yíng)較為困難。