TOD模式政策環(huán)境

TOD模式的高密度、多樣性和更有利于行人的特性，使得它能夠最大限度地利用城市軌道交通和城市空間，提升居民的出行效率和土地的使用效率，防止城市的無序擴(kuò)張，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。目前來看，土地資源有限、人口增長(zhǎng)迅速、城市軌道交通發(fā)達(dá)的大城市，適合發(fā)展TOD模式。近年來，隨著城市的持續(xù)發(fā)展，城市規(guī)劃的重要性逐步顯現(xiàn)，部分一二線城市開始出臺(tái)相關(guān)的城市規(guī)劃政策，鼓勵(lì)發(fā)展TOD模式。

截至2019年末，我國(guó)40個(gè)開通軌道交通的城市中，已有近一半城市出臺(tái)了與TOD相關(guān)的規(guī)劃政策，旨在通過TOD理念促進(jìn)城市有序發(fā)展，提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率。其中，北京、上海、廣州、成都等城市更是積極探索“軌道+物業(yè)”的TOD開發(fā)模式，在促進(jìn)集約、高效用地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮到周邊及沿線規(guī)劃的一體化，重構(gòu)城市的空間與服務(wù)。

圖表　2015-2019年部分主要城市TOD相關(guān)政策

圖表　2015-2019年部分主要城市TOD相關(guān)政策（續(xù)）

TOD模式發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，日本、香港、新加坡是全球TOD的典范，已經(jīng)擁有非常成功的案例和十分豐富的經(jīng)驗(yàn)。而在我國(guó)內(nèi)地目前TOD仍處于起步發(fā)展階段，特別是近十年來，隨著城市的急速發(fā)展進(jìn)程，不少城市的城市病已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，國(guó)家以及各大城市均高度重視TOD規(guī)劃建設(shè)模式，先后發(fā)布多個(gè)文件，同時(shí)多個(gè)城市開展了大量的探索，獲得了一些經(jīng)驗(yàn)。

一、國(guó)內(nèi)TOD起步與發(fā)展

2013年，深圳市首先提出“建軌道就是建城市”。2014年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)相關(guān)意見，正式以文件形式提出TOD概念。2015年，《設(shè)計(jì)導(dǎo)則》頒布，TOD理念正式出現(xiàn)在規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則中。2017年6月18日和2018年6月13日，中國(guó)城市軌道交通高層論壇，提出“軌道+物業(yè)”、“軌道+社區(qū)”、“軌道+小鎮(zhèn)”、“軌道+新城”新型建設(shè)理念。

于是，各大城市紛紛密集出臺(tái)相關(guān)配套和落地政策，大力支持和加快軌道交通和TOD的發(fā)展，其中，最具代表性的有：廣州、杭州、成都等。成都是近年來推動(dòng)TOD力度最大的城市，截至2019年底其首批次13個(gè)示范項(xiàng)目已全部如期開工建設(shè)，未來還將有數(shù)十個(gè)站點(diǎn)和區(qū)域以TOD的理念來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，其力度和手筆堪稱國(guó)內(nèi)第一。

從全國(guó)軌道的發(fā)展進(jìn)程來看，地鐵儼然已經(jīng)成為城市軌道交通的核心，占比超過75%；2011年到2018年7月，國(guó)內(nèi)擁有地鐵的城市已經(jīng)由13個(gè)增長(zhǎng)到36個(gè)，再加上已經(jīng)獲批地鐵規(guī)劃的15個(gè)城市，未來全國(guó)總計(jì)將有51個(gè)以上的城市擁有地鐵系統(tǒng)�？梢哉f，TOD在我國(guó)已經(jīng)具備了較為充分理論基礎(chǔ)、政策基礎(chǔ)、行業(yè)基礎(chǔ)、地方基礎(chǔ)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，勢(shì)必在各個(gè)城市的下一輪角力中發(fā)揮越來越重要的作用。

TOD模式市場(chǎng)規(guī)模

截至2019年，全國(guó)開通軌道交通城市數(shù)已達(dá)40個(gè)，運(yùn)營(yíng)總長(zhǎng)度超過6736公里，并且共有65個(gè)城市的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃獲批，其中63個(gè)城市軌道交通規(guī)劃已在實(shí)施中，未來，圍繞城市軌道交通建設(shè)的TOD發(fā)展藍(lán)海規(guī)模巨大。

以目前全國(guó)軌交運(yùn)營(yíng)里程及累計(jì)投入的317座車輛段和停車場(chǎng)估算，約每21公里需要一座軌交車輛基地（即車輛段/停車場(chǎng)，因占地面積較大，是目前TOD項(xiàng)目的主要土地來源），因此，全國(guó)在建軌交線路車輛基地需求超過320座。

當(dāng)前典型TOD項(xiàng)目建面均值約40萬m2，以此推算，全國(guó)軌交基地TOD項(xiàng)目的潛在規(guī)模約13000萬m2，以一二線商品房成交均價(jià)估算，約超2.1萬億元。

TOD模式區(qū)域發(fā)展

TOD項(xiàng)目主要分布于一二線城市，地塊總價(jià)相對(duì)較高。通過對(duì)2019年以來部分TOD項(xiàng)目地塊成交情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)TOD項(xiàng)目主要布局于一二線城市的交通樞紐，地理位置優(yōu)越，地塊資源稀缺，項(xiàng)目?jī)r(jià)值較高。如2019年12月，廣州地鐵以總價(jià)51.9億元摘得廣州市黃埔區(qū)地鐵21線鎮(zhèn)龍車輛段地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積50.9萬平方米，成交樓面價(jià)約10203元/平方米。但同時(shí)TOD項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)也存在前期投入高、開發(fā)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢、設(shè)計(jì)難度高等的痛點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商有著較高的要求。

我國(guó)城市軌道交通的快速發(fā)展，為TOD開發(fā)帶來了巨大的潛力空間。通過公共交通引導(dǎo)城市規(guī)劃、城市功能布局的改變，能夠促進(jìn)城市合理有序擴(kuò)張，減少城市交通擁堵。同時(shí)，TOD項(xiàng)目開發(fā)將提升軌道交通場(chǎng)站周邊土地的價(jià)值和品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)和物業(yè)增值，進(jìn)而通過周邊商業(yè)及住宅開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展。

圖表　2019-2020年部分TOD項(xiàng)目土地成交情況

本公司出品的研究報(bào)告首先介紹了中國(guó)TOD模式行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境、TOD模式行業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)等，接著分析了中國(guó)TOD模式行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)狀，然后介紹了TOD模式行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。隨后，報(bào)告對(duì)TOD模式行業(yè)做了重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析，最后分析了中國(guó)TOD模式行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資預(yù)測(cè)。您若想對(duì)TOD模式行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個(gè)系統(tǒng)的了解或者想投資中國(guó)TOD模式行業(yè)，本報(bào)告是您不可或缺的重要工具。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等TOD模式。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國(guó)統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)TOD模式及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場(chǎng)監(jiān)測(cè)TOD模式。