嘗試政策“合縱連橫”
  
　　1日下旬，國(guó)家稅務(wù)總局就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理發(fā)布通知，明確規(guī)定由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。土地增值稅是通過(guò)對(duì)土地要素的流轉(zhuǎn)增值的稅收，必然會(huì)提高企業(yè)盤(pán)地和土地交易的成本，遏制土地要素的流動(dòng)速度，從而擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。實(shí)際上，通知發(fā)布的17日當(dāng)天，房地產(chǎn)上市公司幾乎集體跌停，從投資收益性、安全性和流動(dòng)性三個(gè)維度來(lái)解讀政策效果，主要是《通知》形成了流動(dòng)性折扣并造成了一種心理預(yù)期，即認(rèn)為剛剛進(jìn)入2007年的房地產(chǎn)可能遭受系列政策打壓。盡管如此，土地增值稅并不能完全阻止包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上升的動(dòng)力。
  
　　流動(dòng)性壓力繼續(xù)助推房?jī)r(jià)
  
　　首先，中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格膨脹不是行業(yè)原因，是宏觀環(huán)境所致。2006年世界性的流動(dòng)性過(guò)剩是個(gè)普遍問(wèn)題，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了其參與國(guó)際分工的過(guò)程中，一定是扮演制造中心和兩頭在外的加工者角色，由此產(chǎn)生貿(mào)易順差有其剛性一面。
  
　　另外，相對(duì)世界GDP平均增速3%，中國(guó)GDP10%的高速增長(zhǎng)，存在毋庸置疑的套利空間，國(guó)際化和匯率市場(chǎng)化是這一套利空間收斂的必要條件。一個(gè)大的世界資本圖景是以中東石油美元等為中心的世界“剩余資本”，首先匯集于美國(guó)債市，隨后又通過(guò)PE等方式集結(jié)，再?gòu)拿绹?guó)債市投向資本可以生利的經(jīng)濟(jì)熱區(qū)，因此有大量資本集結(jié)于中國(guó)資本大門(mén)口，在狹窄的資本流入通道中爭(zhēng)搶位置，其導(dǎo)致的最直接反應(yīng)就是中國(guó)資產(chǎn)溢價(jià)。國(guó)內(nèi)民間資本最先感知到這一現(xiàn)象，他們以房產(chǎn)為投資對(duì)象，拉動(dòng)了以房產(chǎn)價(jià)格上升為表現(xiàn)的中國(guó)資產(chǎn)升值第一波。人民幣升值預(yù)期的確立，則導(dǎo)致了以A股為集中表現(xiàn)的第二波次的中國(guó)資產(chǎn)升值。
  
　　政府準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)到了流動(dòng)性泛濫下的資產(chǎn)價(jià)格膨脹，因此較早啟動(dòng)了宏觀調(diào)控，以政策對(duì)沖資產(chǎn)的向上涌動(dòng)，同時(shí)在政府的立場(chǎng)上，對(duì)不同的資產(chǎn)持有不同態(tài)度。商品價(jià)格和資產(chǎn)價(jià)格兩相權(quán)衡，政府政策更多在控制商品價(jià)格上升；房產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)里，則是壓制房產(chǎn)而放任股市�；仡�2006年，房地產(chǎn)價(jià)格頑強(qiáng)的上升幾乎對(duì)沖掉所有加載于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控“做空”政策，市場(chǎng)上上演了一幕幕政策“做空”和流動(dòng)性“做多”的大戲。2006年終，房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性以微弱優(yōu)勢(shì)支撐住房產(chǎn)價(jià)格，而在股市上，流動(dòng)性做多最終是以大捷告終。
  
　　在資產(chǎn)系列中，各種資產(chǎn)和投資工具都是由無(wú)數(shù)的毛細(xì)血管相聯(lián)通，在收益性、安全性、流動(dòng)性三個(gè)維度上處于動(dòng)態(tài)均衡。在開(kāi)放的市場(chǎng)中，以往房產(chǎn)和股市翹翹板下二者此消彼長(zhǎng)的二元零和格局不復(fù)存在，大量的流動(dòng)性已同時(shí)托起房產(chǎn)和A股兩個(gè)市場(chǎng)，形成了一種多元格局。從幾天前央行網(wǎng)站上公布的 2006年12月金融數(shù)據(jù)看，M2增長(zhǎng)16.9%，加上匯率加大彈性的預(yù)期，會(huì)使得流動(dòng)性充沛影響整個(gè)2007年度。
  
　　對(duì)于一個(gè)成熟的經(jīng)濟(jì)體而言，流動(dòng)性無(wú)外乎兩個(gè)出口，一是流向國(guó)際市場(chǎng)，一是流向虛擬資本市場(chǎng)。而中國(guó)作為新興的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，貨幣不能在國(guó)際上自由流通，衍生金融工具市場(chǎng)也不完善，過(guò)度的流動(dòng)性直頂物價(jià)、房產(chǎn)和股市。2007年，三個(gè)方向的上升動(dòng)能都存在，特別是物價(jià)和房產(chǎn)滯后于股市，無(wú)論股市繼續(xù)上升還是回調(diào)，只要存在流動(dòng)性壓力，物價(jià)和房產(chǎn)價(jià)格就必須提高警惕。
  
　　土地增值稅啟動(dòng)調(diào)控序幕
  
　　在此形勢(shì)下，政府將繼續(xù)實(shí)行宏觀調(diào)控政策，并密切監(jiān)控資產(chǎn)價(jià)格膨脹的事態(tài)發(fā)展，繼續(xù)使用貨幣政策三大工具與財(cái)稅手段相結(jié)合的組合調(diào)控方式，調(diào)節(jié)資本流向，此次土地增值稅將是系列政策的一環(huán)。這一稅收的巧妙之處在于完全剔除了對(duì)其他行業(yè)的壓制，實(shí)現(xiàn)了對(duì)土地增值的抽稅，屬于精確制導(dǎo)打擊地產(chǎn)暴利的政策，比抽高息更準(zhǔn)確；提高利率顯然是打擊一大片，且副作用極大，容易引起套利資本進(jìn)入而推動(dòng)人民幣匯率。
  
　　此番房地產(chǎn)稅收不是物業(yè)稅而是土地增值稅，完全出乎業(yè)內(nèi)人士所預(yù)料，討論物業(yè)稅由時(shí)已久，政府卻突然推出土地增值稅，這一舉措本身含有信息量�；蛟S這是非常英明的舉措，這表明了一種健康的趨勢(shì)：堅(jiān)持“對(duì)增值量部分抽稅，而不對(duì)存量持有征稅”，只要沒(méi)有交易發(fā)生就無(wú)法兌現(xiàn)增值部分，從而不賦予資本利得稅，這才是公平的。
  
　　土地增值稅是零和博弈
  
　　但是，土地增值稅不會(huì)波及到最終消費(fèi)者的觀點(diǎn)，卻站不住腳。房地產(chǎn)博弈格局中，是政府、開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)消費(fèi)者三者之間的博弈。顯然，稅收的調(diào)整并不創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。就像此次土地增值稅的推出是一個(gè)零和博弈一樣，社會(huì)沒(méi)有產(chǎn)生新的價(jià)值。但是三者之間的利益關(guān)系卻發(fā)生了變動(dòng)，這種變動(dòng)是以房地產(chǎn)商的大失分、消費(fèi)者的小失分、政府稅收的凈得分為政策博弈結(jié)果的。因?yàn)槿魏沃虚g環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，都會(huì)分?jǐn)偟阶罱K消費(fèi)者身上，這毋庸置疑。換句話說(shuō)，所有的財(cái)政、稅收都是納稅人的貢獻(xiàn)。
  
　　建議在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)博弈中，政府應(yīng)以社會(huì)財(cái)富的最大化為訴求，而不是以財(cái)稅收入最大化為目標(biāo)。政府不應(yīng)在過(guò)熱的行業(yè)抽稅，而應(yīng)盡快批準(zhǔn)和推出老百姓可以參與投資其中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金(REITs)，這不僅可以起到股票市場(chǎng)中平準(zhǔn)基金的作用，更重要的是，讓老百姓投資的REITs參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以讓土地溢價(jià)的好處部分由房地產(chǎn)稅收轉(zhuǎn)化為更為分散的投資者利益，讓老百姓在面對(duì)現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)價(jià)格上升的無(wú)奈中，可接觸低門(mén)檻投資的REITs以取得資產(chǎn)溢價(jià)的掛鉤利益。這樣政府完全可以從房地產(chǎn)價(jià)格上升的煩惱中解脫出來(lái)，同時(shí)又可做到資源配置均衡和分散風(fēng)險(xiǎn)。自由經(jīng)濟(jì)和金融民主就是要讓高門(mén)檻的投資項(xiàng)目證券化，能讓更多的人參與，得以分享社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的好處。
  
　　土地增值稅難抑高房?jī)r(jià)
  
　　北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授，房地產(chǎn)研究中心主任董藩
  
　　土地增值稅不是一個(gè)新稅種，1994年中國(guó)開(kāi)征土地增值稅，正是基于1992～1993年房地產(chǎn)投資過(guò)熱、投機(jī)現(xiàn)象頻繁的現(xiàn)實(shí)。此次實(shí)行嚴(yán)格清理，正是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境所造就的，但在抑制投資的積極作用下，同樣有助漲房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)。
  
　　政策出臺(tái)的原因和背景
  
　　在當(dāng)前階段修改實(shí)施規(guī)定并嚴(yán)格清理，首先是為了增加國(guó)家稅收，提高稅務(wù)部門(mén)的權(quán)威性。以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象，不但稅源充足，而且稅收收入也相當(dāng)穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)稅收是西方各國(guó)政府尤其是地方政府的重要財(cái)源。在美國(guó)，一般財(cái)產(chǎn)稅收入占地方收入的80%以上。
  
　　其次，促進(jìn)社會(huì)公平。實(shí)現(xiàn)稅收公平，包括稅制的建立和稅收政策的運(yùn)用。房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)確保橫向公平和縱向公平。橫向公平即納稅能力相同的人應(yīng)負(fù)擔(dān)相同的稅；縱向公平即納稅能力不同的人負(fù)擔(dān)的稅負(fù)不應(yīng)相同，納稅能力越強(qiáng)，其承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)越重。盡管根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的調(diào)查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的利潤(rùn)率只處于中上水平，但由于該行業(yè)民營(yíng)化程度高，投資規(guī)模大，從經(jīng)營(yíng)模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又導(dǎo)致富翁急劇增加，所以稅務(wù)部門(mén)認(rèn)為對(duì)其調(diào)控是 “理所當(dāng)然”。
  
　　最后，根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況采取相機(jī)抉擇的稅收政策，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅自動(dòng)穩(wěn)定器的作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，也是宏觀調(diào)控的應(yīng)有之意。
  
　　新規(guī)將助推房?jī)r(jià)上漲
  
　　一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，涉及到對(duì)宏觀形勢(shì)的判斷以及實(shí)施效果的估計(jì)。通知對(duì)以前土地增值稅的制度進(jìn)行補(bǔ)充，在增加稅收、抑制投資沖動(dòng)和投資過(guò)熱的同時(shí)，可能也會(huì)導(dǎo)致一些消極的效果，即會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。
  
　　輿論普遍認(rèn)為，新的征稅方法會(huì)大大增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。稅收負(fù)擔(dān)率增加是必然，但有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地增值稅允許在企業(yè)所得稅前扣除，若土地增值稅增加，稅前利潤(rùn)會(huì)下降，企業(yè)所得稅的計(jì)稅所得額會(huì)相應(yīng)降低。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的部分支出屬于合理不合法的支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。認(rèn)真清算下來(lái)，預(yù)計(jì)會(huì)適用較高的增值率，稅收負(fù)擔(dān)率也會(huì)相應(yīng)增加。
  
　　而且通過(guò)清算土地增值稅，土地增值稅制度開(kāi)始落到實(shí)處，對(duì)于僅以投機(jī)土地為目的的企業(yè)而言，這是個(gè)重大打擊，過(guò)去那種單純通過(guò)土地升值來(lái)盈利的運(yùn)營(yíng)模式肯定不再適用，因此由于房?jī)r(jià)上漲而興起的土地市場(chǎng)投機(jī)行為可能會(huì)受到一定程度的抑制，稅收的扭曲效應(yīng)必然會(huì)減緩資本流入土地市場(chǎng)的速度。
  
　　但就此認(rèn)為《通知》出臺(tái)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，卻是站不住腳的。雖然決定房?jī)r(jià)水平的是市場(chǎng)總需求和總供給，與企業(yè)的成本沒(méi)有直接關(guān)系，但該項(xiàng)成本的增加將會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)供求狀況，除非有其他政策能化解這種作用傾向，否則政策的實(shí)施會(huì)起到助漲房?jī)r(jià)的效果。
  
　　征收土地增值稅始于1994年，與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益過(guò)高的現(xiàn)象，緩解分配不公。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，為啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，該稅種的征收管理被放松。雖然稅收征收應(yīng)該嚴(yán)格，但現(xiàn)在房地產(chǎn)需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導(dǎo)致部分臨近盈虧平衡點(diǎn)的企業(yè)退出開(kāi)發(fā)行業(yè)，這對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰勢(shì)能產(chǎn)生積極作用，但同時(shí)卻減少了市場(chǎng)上供應(yīng)者的數(shù)量。而由于增值稅降低了今后進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的投資增長(zhǎng)率，實(shí)際上抬高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻，一個(gè)可能的影響就是降低絕對(duì)投資額，雖然這對(duì)抑制投資過(guò)熱有好處，但是投資增長(zhǎng)率和絕對(duì)投資額的降低，不可避免地會(huì)使未來(lái)的商品房供應(yīng)可能會(huì)有所減少或增幅降低。而一旦市場(chǎng)供給者和房屋供應(yīng)總量減少，原本已經(jīng)相當(dāng)緊張的供需矛盾定會(huì)進(jìn)一步加劇，從而不利于降低房?jī)r(jià)這一政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
  
　　另外，從需求來(lái)看，由于一些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的影響，絕大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本上漲都會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；而且在需求旺盛供給不足的時(shí)期，的確有些增加開(kāi)發(fā)商成本的措施，反而刺激了房?jī)r(jià)上漲；社會(huì)輿論也都傾向于認(rèn)為，只要再出現(xiàn)增加開(kāi)發(fā)商成本的政策，房?jī)r(jià)反會(huì)繼續(xù)上升。在這些認(rèn)識(shí)的影響下所形成的心理預(yù)期，必然會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)需求不但不會(huì)減少，反而有可能放大，對(duì)抑制房?jī)r(jià)不利。
  
　　其實(shí)，宏觀調(diào)控的兩個(gè)目標(biāo)——抑制投資過(guò)熱與穩(wěn)定價(jià)格本身就存在著矛盾，所以，新規(guī)定再次顧此失彼，也就難免了。
  
　　并非市場(chǎng)的“急剎車(chē)”
  
　　華東政法學(xué)院教授、博導(dǎo)，民法研究中心主任、物權(quán)法和房地產(chǎn)法專(zhuān)家高富平
  
　　土地增值稅不是新近才在我國(guó)產(chǎn)生的政策，作為房地產(chǎn)業(yè)固有的稅收制度，它旨在合理分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益。各國(guó)土地法律制度一般也會(huì)就此作出規(guī)范。
  
　　作為一種特殊的社會(huì)資源，土地本身蘊(yùn)含著兩種收益：一為自然價(jià)值，一為投資收益，二者的價(jià)值來(lái)源不一樣，其歸屬亦應(yīng)分離。前者是因土地自身（區(qū)位位置或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃等原因）而產(chǎn)生的價(jià)值，應(yīng)歸屬于國(guó)家，國(guó)家再用于土地的改良與相關(guān)地上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；后者是開(kāi)發(fā)者投資產(chǎn)生的收益（如改善土地配套基礎(chǔ)設(shè)施或者實(shí)施建設(shè)施工），自然歸于土地投資開(kāi)發(fā)人，以符合“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的市場(chǎng)運(yùn)行原則。
  
　　改變利潤(rùn)分配機(jī)制
  
　　我國(guó)實(shí)行較特殊的土地歸屬和利用制度。國(guó)家作為土地的所有權(quán)人，在出讓土地使用權(quán)時(shí)，憑借所有權(quán)獲得土地出讓金。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，土地出讓金包含有土地自然價(jià)值，但二者性質(zhì)不同，而且在實(shí)際數(shù)量上也存在著巨大價(jià)值差距。即使在土地出讓時(shí)存在客觀的土地評(píng)估價(jià)機(jī)制，但在漫長(zhǎng)的土地出讓期限內(nèi)，受市場(chǎng)供求關(guān)系及公共設(shè)施建設(shè)等因素影響，實(shí)際土地批租價(jià)格與當(dāng)初預(yù)估之土地出讓金數(shù)額之間差價(jià)巨大，由此導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)階段的土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)存在巨大的利潤(rùn)空間。有的土地開(kāi)發(fā)商僅儲(chǔ)備土地，不實(shí)施任何開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也可獲取高額利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不合理的利潤(rùn)分配機(jī)制，造就了極不合理的市場(chǎng)秩序。
  
　　因此，政府有必要附之以土地增值稅制度，調(diào)整土地出讓金與國(guó)有土地批租實(shí)際價(jià)值之間的巨大價(jià)值差額，土地開(kāi)發(fā)商需將其土地開(kāi)發(fā)收益中因自然價(jià)值而體現(xiàn)的市場(chǎng)收益以增值稅的形式繳納給國(guó)家。
  
　　當(dāng)然，實(shí)施土地增值稅需要以較高的稅務(wù)征收機(jī)制作保障，尤其是土地增值稅扣除項(xiàng)目的核準(zhǔn)，需要土地開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)信息機(jī)制支持，而土地增值稅的實(shí)際收繳，也需以財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度為基礎(chǔ)。也許正是基于上述原因，我國(guó)的土地增值稅制度自1993年以來(lái)，歷經(jīng)條例頒布、細(xì)則出臺(tái)、推行預(yù)征三個(gè)階段，直到現(xiàn)在征收機(jī)制基本完善了，才開(kāi)始全面征收。
  
　　調(diào)整調(diào)控政策
  
　　土地增值稅的功能決定了它是調(diào)整我國(guó)土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不合理的利益分配機(jī)制，目的在于使土地開(kāi)發(fā)商的利益取得方式趨于合理，稅務(wù)局的通知僅在于使這項(xiàng)稅收制度能夠操作，是當(dāng)前強(qiáng)化稅收制度背景下的產(chǎn)物。而國(guó)務(wù)院2006年出臺(tái)“國(guó)六條”，其調(diào)整市場(chǎng)的機(jī)理側(cè)重于調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，干預(yù)房地產(chǎn)交易行為，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格。顯然，這二者出發(fā)點(diǎn)和調(diào)整機(jī)理不完全相同，無(wú)所謂“國(guó)家上一年度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)”之說(shuō)。
  
　　反思我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中實(shí)施強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控，干預(yù)房地產(chǎn)交易，雖然在短期會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，下調(diào)交易價(jià)格，但同時(shí)也容易妨害資源自由流轉(zhuǎn)，給土地資源的有效配置帶來(lái)“硬傷”；與之相對(duì)照，調(diào)整市場(chǎng)利潤(rùn)分配機(jī)制，改造市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)，借助市場(chǎng)的力量帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格，則通常不會(huì)干擾市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的正常運(yùn)行，不會(huì)影響市場(chǎng)主體的合理預(yù)期，更不會(huì)造成房地產(chǎn)交易關(guān)系的“急剎車(chē)”。這種調(diào)控方式不失為政府調(diào)適經(jīng)濟(jì)的應(yīng)為之道。國(guó)家稅務(wù)總局此次強(qiáng)力推行土地增值稅制，可視為我國(guó)政府調(diào)整土地市場(chǎng)調(diào)控政策的努力與嘗試。
  
　　房?jī)r(jià)不會(huì)因此大漲
  
　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭
  
　　政府清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，房?jī)r(jià)“漲價(jià)論”不絕于耳。其實(shí)，去年出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅，今年或?qū)㈤_(kāi)征的物業(yè)稅，也都曾經(jīng)或正在卷入與房?jī)r(jià)之間的“緋聞”中。作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)的重要工具，稅收到底與房?jī)r(jià)是什么關(guān)系？
  
　　政府該不該征稅，本不應(yīng)該成為一個(gè)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理認(rèn)為，征稅是對(duì)市場(chǎng)激勵(lì)機(jī)制的扭曲，會(huì)減少社會(huì)總福利；但政府只有通過(guò)稅收才能生產(chǎn)公共產(chǎn)品，并對(duì)窮人進(jìn)行補(bǔ)貼，所以稅收的實(shí)質(zhì)是犧牲部分市場(chǎng)效率以促進(jìn)社會(huì)公平。然而，還存在執(zhí)行問(wèn)題——政府能否公平、公正、公開(kāi)、有效地實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)換。我國(guó)房地產(chǎn)稅目繁雜，且目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收占地方稅收入的比重高達(dá)30%左右，在房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，其比例超過(guò)50%也不稀奇。政府確實(shí)也在城市建設(shè)和公共產(chǎn)品提供方面做了很大努力，但“政績(jī)工程”仍然觸目可及、經(jīng)濟(jì)適用房被富人搶食、廉租房建設(shè)嚴(yán)重滯后……所謂有效率的稅制，是指其引起的無(wú)謂損失和管理負(fù)擔(dān)很小的稅制，房地產(chǎn)稅收該征，但政府更應(yīng)在如何有效利用稅金上進(jìn)行反思和改善。
  
　　實(shí)際上，只要征稅，就必然要有人承擔(dān)，但最終扛起稅負(fù)的人（經(jīng)濟(jì)學(xué)中所謂的“稅收歸宿”）并不一定是收到稅單的人。實(shí)際上，一項(xiàng)稅收開(kāi)征之后，稅收歸宿到底是生產(chǎn)者還是消費(fèi)者，要看哪方彈性更小。
  
　　就土地增值稅而言，目前開(kāi)發(fā)商的供給彈性較小。政府一段時(shí)間以來(lái)持續(xù)的宏觀調(diào)控，已使全國(guó)住宅價(jià)格增幅減緩，上海等個(gè)別城市甚至連續(xù)數(shù)月下跌，賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)的跡象非常明顯。面對(duì)土地增值稅，開(kāi)發(fā)商不可能停下已開(kāi)工的項(xiàng)目，更不可能扔掉手中的土地，所以中短期內(nèi)市場(chǎng)供給幾乎不會(huì)發(fā)生變化。
  
　　當(dāng)然有人會(huì)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以加價(jià)，把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也能通過(guò)捂盤(pán)逼迫買(mǎi)房人就范。開(kāi)發(fā)商完全有加價(jià)的自由，問(wèn)題的關(guān)鍵在于消費(fèi)者有沒(méi)有選擇余地，即需求有沒(méi)有彈性。實(shí)際上，未來(lái)幾年住宅消費(fèi)將越來(lái)越富有彈性。其一，隨著住房保障快速推進(jìn)，中低收入群體低價(jià)租住廉租屋、舊公房、經(jīng)濟(jì)適用房的空間將越來(lái)越大。其二，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之一是打擊投機(jī)需求、抑制投資需求，再加上股市走牛的“財(cái)富效應(yīng)”，住宅市場(chǎng)投機(jī)和投資性需求加劇萎縮，甚至出現(xiàn)賣(mài)房炒股的現(xiàn)象。其三，“90/70”政策極大影響了消費(fèi)者的心理預(yù)期，一直被業(yè)界稱(chēng)為“剛性需求”的婚房、拆遷和部分改善型消費(fèi)者也產(chǎn)生猶豫、觀望情緒，這些以前缺乏彈性的需求也變得有些彈性了。
  
　　在其他條件不變的情況下，土地增值稅不會(huì)明顯助漲房?jī)r(jià)，最大的可能是房?jī)r(jià)保持不變或微漲。部分開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)各種或合理、或違規(guī)的手段，盡力規(guī)避和減少納稅，而多數(shù)開(kāi)發(fā)商則不得不從利潤(rùn)中掏出一塊。至于認(rèn)為房?jī)r(jià)將因此大跌的論調(diào)，純屬不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的無(wú)稽之談。房地產(chǎn)業(yè)的其他稅收，基本上都可以用這種方法進(jìn)行學(xué)理分析，以判斷或驗(yàn)證其對(duì)房?jī)r(jià)的影響。